Logement

L’immobilier baisse dans toute la Suisse romande

Appartement, villas, PPE. Au sortir d’une décennie de hausse continue, les prix vacillent sous l’effet d’une hausse de l’offre, observe le cabinet d’analyse Wüest & Partner. La région lémanique corrige les excès

L’immobilier baisse dans toute la Suisse romande

Logement Les prix vacillent sous l’effet d’une hausse de l’offre

Wüest & Partner observe aussi un frein sur le marché locatif

C’est désormais une certitude: «Le boom des quinze dernières années n’est plus d’actualité.» Dans la dernière édition de son «Monitoring Immobilier», présenté mardi soir, Wüest & Partner est on ne peut plus catégorique. Le marché suisse du logement est en phase de stabilisation. Et le terme choisi par le bureau d’analyse immobilière ne concerne que la moyenne nationale. Car en Suisse romande, les prix baissent déjà clairement. Et cette tendance va se poursuivre cette année.

Dans la région lémanique, le prix des villas a déjà reculé de 4,5% l’an dernier. En 2015, il devrait encore s’affaisser de 3%, selon Wüest & Partner. Dans les autres cantons romands, les reculs s’établiront ­entre – 0,5% et – 1,5%. Partout ailleurs en Suisse, des hausses sont encore attendues. Seul Zurich fait exception (– 0,3%).

Pourquoi ces différences, de chaque côté de la Sarine? Rien à voir avec la langue, la correction touche «les régions qui ont connu la plus forte dynamique, ces dernières années», répond Hervé Froidevaux, associé de Wüest & Partner. Premier visé, le bord du Léman et ses +53% en dix ans. Là, les prix sont trop élevés pour que les ménages puissent suivre le rythme. L’effet de frein sur la demande est d’autant plus manifeste que les conditions d’octroi de crédits se sont passablement durcies, depuis 2012. Les acheteurs doivent trouver la moitié des fonds propres ailleurs que dans leur 2e pilier. Soit 100 000 francs, pour un logement à 1 million. En plus, la vitesse exigée de remboursement des emprunts s’est désormais accélérée. En bref, ils sont de moins en moins nombreux à entrer dans le cadre des conditions imposées par les banques.

Le retournement de tendance concerne donc aussi les propriétés par étages (PPE). Elles qui, en une décennie, ont augmenté de 44% au niveau national, de 46% en Suisse romande et de 60% dans la région lémanique. Cette euphorie est bel et bien finie, insiste Wüest & Partner. Une conséquence logique de l’explosion de l’offre. Dans les régions dites périphériques, le nombre d’appartements à la vente a triplé, depuis 2004 (voir graphique).

Mais parce que les prix sont tout de même plus abordables que ceux d’une villa, la demande est un peu plus solide dans ce segment. Ceux qui n’ont plus les moyens d’acheter dans les centres se reportent sur un appartement locatif. Et/ou se dirigent vers des régions où les prix correspondent encore à leur budget. «Les prix des appartements, dans les villes de taille moyenne se maintiennent, alors que l’offre continue d’augmenter», confirme Hervé Froidevaux. C’est notamment le cas à Neuchâtel, à Sion ou à Fribourg. Par contre, d’autres communes périphériques sont plus exposées à une déconvenue. Notamment celles qui ne disposent pas d’infrastructures de transports suffisamment développées. Une partie de la Broye, du Chablais ou de la Gruyère se trouve parmi ces régions qui pourraient finir par véritablement souffrir d’avoir trop construit. En Valais par exemple, les PPE devraient perdre un petit pour cent de valeur, cette année. En moyenne suisse, une légère hausse de 0,2% est attendue cette année pour les appartements.

Dans la région lémanique, le tableau est plus homogène, le verdict sans équivoque. Une évolution négative de – 2% des prix des PPE est prévue en 2015. A Genève, de – 3,3%. «La forte liquidité du marché fait pression sur les prix», expose le bureau d’analyse. A tel point que «de plus en plus d’investisseurs sont tentés de transformer leurs PPE en immeubles avec des logements locatifs».

Dans la location, pourtant, les perspectives sont à peine meilleures pour les propriétaires d’immeubles. «Une part croissante de nouveaux logements présente un loyer trop élevé par rapport à la disposition des locataires à payer», écrit Wüest & Partner. Un constat qui concerne moins les grands centres que les régions qui les entourent. «Dans les agglomérations, la durée d’insertion a déjà augmenté. Elle est de presque 40 jours, contre 30 jours en moyenne suisse», observent les analystes de la société immobilière.

Au final, cette année, les nouveaux locataires devraient payer des loyers légèrement inférieurs à ceux de 2014. Partout en Suisse romande.

«De plus en plus d’investisseurs sont tentés de transformer leurs PPE en immeubles locatifs»

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