Logement

Quatre scénarios pour l’immobilier suisse

La société Wüest & Partners a développé un modèle qui calcule divers facteurs sur les prix des habitations. Son hypothèse privilégiée conclut à un recul des prix des propriétés par étages de 4% sur trois ans. La plus pessimiste prévoit une chute de 27%

Quand le bâtiment va, tout va, a-t-on coutume de dire. Et à l’inverse? Quels sont les effets directs de la conjoncture sur l’état de la pierre? C’est sur la base de cette question que la société Wüest & Partner a développé un modèle de calcul inédit en Suisse.

Près de 270 000 données de transactions de villas et d’appartements en propriété par étages (PPE) entre 1990 et 2014 ont été collectées et analysées. Objectif: pouvoir mesurer l’influence des variables économiques de manière individuelle sur les prix du logement et avoir ainsi «une meilleure compréhension du marché immobilier suisse», explique le bureau de conseil immobilier, dans son Moniteur immobilier d’automne, présenté jeudi soir à Zurich.

Les prix baissent de 10% si les taux montent de 1%

Parmi les grandes variables, il y a les taux d’intérêt, qui agissent sur le prix des crédits et donc sur la demande de financement pour des logements. Ce sont surtout eux qui, au plancher depuis 2009, ont alimenté la forte hausse des prix. Il y a aussi les investissements dans la construction qui, eux, influencent l’offre. Mais l’évolution du PIB, du revenu des ménages, de la population ou du taux de change a tout autant d’influence, selon Wüest & Partner.

Ainsi, selon ses calculs, une hausse des taux hypothécaires de 1%, toutes choses égales par ailleurs, fait baisser les prix des PPE de 9,5% et des villas de 7,9%.

Lorsque la population augmente de 1%, les prix croissent de 3% et 0,6%. Et si l’inflation monte de 1%, la valeur des PPE et des villas prendra 3,9% et 2,4%. «Mais ce sont des hypothèses mathématiques, précise Hervé Froidevaux, associé de Wüest & Partner à Genève. Si l’inflation remonte, on peut s’attendre à ce que la croissance évolue aussi. Il s’agit donc de combiner ces variables.»

Le soutien de l'immigration

Quatre scénarios à moyen terme (3 ans environ) ont donc été établis pour l’immobilier suisse. Le premier mise sur une forte diminution de l’immigration, donc une croissance démographique de seulement 0,5%, et une légère augmentation des taux hypothécaires. Dans ce cas, les prix des PPE pourraient chuter de 11%.

La 2e hypothèse prévoit une forte hausse des taux de 3% – alimentée par une accélération de la croissance économique et un retour de l’inflation. Ici, les prix des appartements chuteraient alors de 27%.Le scénario le plus optimiste voit les prix augmenter de 10%. Il faudrait que les taux hypothécaires soient stables, ou en très léger recul, mais surtout que les investissements dans la construction, donc dans l’offre future de logements, ralentissent fortement. Mais la thèse la plus plausible, selon le cabinet, conclut à une baisse des prix des PPE de 4%, considérant que la croissance de la population ne sera qu’en léger recul et que le secteur de la construction lèvera le pied pour s’adapter au ralentissement de la demande.

«On construit deux fois moins 
qu’en 2000»

A plus court terme, pour 2016, Wüest & Partner s’attend à ce que les prix des PPE baissent de 0,6% en moyenne suisse, de 1,6% dans la région lémanique et de 0,8% dans le reste de la Suisse romande. En cause surtout l’apparition de nombreux objets neufs sur le marché. Dans le canton du Valais, considéré séparément du reste de la Romandie, les propriétaires doivent s’attendre à une correction de 2,3%.
Les prix des villas, en revanche, devraient encore progresser de 0,4% l’an prochain.

Parce que «l’activité de construction s’est fortement réduite, notent les spécialistes de Wüest & Partner. On construit aujourd’hui deux fois moins qu’en l’an 2000.»

En revanche, les maisons de l’Arc lémanique vont perdre 3% de leur valeur. Elles sont devenues inaccessibles pour un grand nombre de ménages, selon la société spécialisée. Qui rappelle qu’à Genève une villa de 5 pièces se paie en moyenne 1,4 million – contre 1,08 million à Lausanne, 659 000 francs dans La Broye ou 478 000 francs à La Chaux-de-Fonds.

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