L'invité

La transformation de bureaux en logements à Genève n'est pas la solution à la pénurie

Une stratégie axée sur un changement d’affectation restera une solution ponctuelle nécessitant la conjonction de circonstances favorable

Les marchés immobiliers genevois vivent des situations contrastées. D’un côté le marché des bureaux est à la peine, avec une croissance notable des surfaces vacantes. De l’autre, les tensions sur le logement restent vives.

C’est dans ce contexte que les Genevois ont approuvé le 14 juin 2015 un léger assouplissement de la LDTR (Loi sur les Démolitions, Transformations et Rénovations), dont l’objectif est de faciliter la conversion de bureaux en logements par la suppression du contrôle des loyers par l’état pour les nouveaux logements créés. Si, sur le papier, cette évolution pourrait permettre la création de milliers de mètres carrés de logement supplémentaires, qu’en est-il de la réalité économique et de la faisabilité technique?

Stocks de bureaux dans la norme

À Genève, le stock d’offre de bureaux disponibles a plus que doublé en un an, le taux de vacance ressort désormais à 4.1%. Ce chiffre est loin d’être inquiétant, car il se situe dans le bas de la fourchette comparativement aux autres capitales économiques européennes. La hausse du taux de vacance observée à Genève constitue une consolidation naturelle après une période de boom.

Lorsque les chiffres de l’immobilier de bureaux genevois sont mis en parallèle à ceux de l’immobilier résidentiel, le contraste est fort. Bien que le taux de vacance des logements dans la ville de Genève ait sensiblement augmenté ces dernières années, il ne se situe qu’à 0.5% en 2015 et est toujours largement en deçà de la moyenne suisse, qui est d’environ 1.2%. De ce fait, l’intérêt de convertir des bureaux en logement prend tout son sens.

Globalement, sur l’ensemble des quartiers de la ville, les loyers des bureaux sont supérieurs à ceux des logements. Toutefois, sur certains quartiers à l’instar de Charmilles/St. Jean ou Florissant/Malagnou, les écarts de loyers sont relativement faibles. Ainsi, en fonction de la localisation dans le quartier et de l’état des surfaces notamment, le potentiel locatif d’un immeuble de bureaux pourrait devenir supérieur avec une affectation «logement».

Libéralisation du marché

Jusqu’à présent, la loi étouffait dans l’œuf presque tous les projets de conversion. En effet, investir pour transformer des bureaux en logements, sans pouvoir augmenter significativement le revenu locatif, ne présentait que très peu d’attractivité pour un propriétaire au vu du montant de l’investissement nécessaire. La nouvelle loi, en ne soumettant plus les loyers des appartements créés à la LDTR, libéralise ce type d’opération et permet d’atteindre la rentabilité économique dans davantage de cas.

Si la viabilité financière de ce type d’opération s’améliore, les difficultés techniques restent importantes. En effet, les spécificités des surfaces tertiaires divergent des caractéristiques propres aux surfaces d’habitation, ce qui rend une conversion généralement coûteuse voire dans certains cas impossible.

À titre d’illustration, les immeubles de bureaux disposent en général de plateaux profonds, or, s’il est généralisé d’avoir des pièces aveugles, à usage de salles de réunion ou de photocopie dans les bureaux, il n’en est pas de même pour du logement. Autre frein, l’organisation de la circulation intérieure de l’immeuble et le cloisonnement des pièces impliquent souvent une perte de surfaces utiles, ce qui se traduit par une perte de revenu.

Une solution ponctuelle

Avec la modification de la loi, une conversion de bureaux en logement devient possible à tout instant. Toutefois même si les loyers des appartements issus d’une transformation ne sont plus plafonnés par la LDTR, une stratégie axée sur un changement d’affectation restera une solution ponctuelle nécessitant la conjonction de circonstances favorables.

Ce sera notamment une stratégie adaptée pour les propriétaires de bureaux vacants dont l’emplacement et la configuration ne répondent plus aux exigences des utilisateurs de surfaces de bureaux mais dont le potentiel locatif, sous un usage résidentiel, permet de rentabiliser un investissement conséquent. Il est donc peu probable que la transformation de bureaux en logements soit la réponse tant attendue pour lutter contre la pénurie de logement.

Notons que les surfaces occupées par les cabinets médicaux ou les études d’avocats dans des immeubles mixtes, initialement conçues pour être des logements, se prêtent parfaitement à ce type de transformation.

En pratique, une évaluation de la valeur vénale de l’immeuble sous l’hypothèse d’un statu quo est opposée à une évaluation du projet de conversion des bureaux en logements en tenant compte des investissements nécessaires à une transformation. Si la différence entre la valeur vénale de l’immeuble dans son usage actuel et la valeur du projet de transformation des bureaux en logements est positive, la réalisation du projet offre une plus-value au propriétaire, si elle est négative, il vaut mieux renoncer à l’opération.

Publicité