Immobilier

«Construire du neuf est plus intéressant qu’un immeuble prêt-à-l’emploi»

Le fonds immobilier de la banque Bonhôte fête ses dix ans d’existence. La valeur de son parc frise le milliard de francs. Son responsable, Jean-Paul Jeckelmann, revient sur cette décennie prolifique, pour les détenteurs de pierre suisse

Il y a dix ans, en 2006, la banque Bonhôte commençait à manœuvrer dans un nouveau métier. Elle lançait son fonds immobilier, en levant d’entrée 300 millions de francs.

Une décennie, le rachat d’un concurrent – le DREF –, une deuxième levée de fonds et un boom immobilier plus tard, la valeur du parc atteint presque le milliard de francs. Une centaine d’immeubles en Suisse romande, soit plus de 2500 logements et 35 000 m2 de surfaces administratives et commerciales figurent dans le portefeuille. Pour célébrer l’événement, la banque privée neuchâteloise présentait jeudi soir sa toute dernière acquisition: un terrain de 17 500 m2 avec vue à 180 degrés sur le lac de Neuchâtel.

La proximité du lac: elle est l’un des grands critères de sélection du fonds. L’autre est un peu plus rationnel. C’est la qualité des accès aux voies routières et/ou ferroviaires. «Les gens sont d’accord de se déplacer davantage qu’auparavant. Mais il faut qu’ils puissent optimiser leurs déplacements», analyse Jean-Paul Jeckelmann, le directeur des investissements.

Le Temps: La demande est forte, donc les prix sont très chers. Comment peut-on encore gagner de l’argent dans l’immobilier dans la configuration actuelle?

Jean-Paul Jeckelmann: Il ne faut pas vouloir grandir à tout prix, se laisser aspirer par ce marché. Afin de rajeunir l’âge de notre parc, nous nous sommes toujours fixés comme objectif de construire du neuf chaque année. Même s’il faut patienter avant d’encaisser des revenus, il est aujourd’hui plus intéressant que d’acquérir un immeuble «prêt à l’emploi». Et ce sont aussi évidemment ces logements neufs – avec plusieurs salles d’eaux, des salons ouverts, des balcons plus grands, etc. – qui intéressent le plus les locataires.

- On annonce çà et là des loyers en stagnation, voire en baisse. Cela va-t-il vous impacter?

- La pression se situe surtout sur les appartements assez chers, ou sur les grandes surfaces. Hors, la très grande partie de notre parc comprend des loyers médians. En 2015, nous avons même enregistré une légère hausse des loyers, de 0,5% environ.

- Que va-t-il se passer, lorsque les taux remonteront?

- S’ils remontent à 1 ou 1,5%, cela ne va pas bouleverser le marché. A partir de 2%, en revanche, il pourrait y avoir du changement. Notre endettement, de 20% environ, nous protège bien contre cette éventualité. Par contre, les parts du fonds seraient mises en concurrence par d’autres classes d’actifs, comme les obligations. Ce qui n’est clairement pas le cas aujourd’hui. Cela dit, il faut plutôt s’attendre à une «japanisation» de l’économie, avec peu de croissance et peu d’inflation. Nous ne voyons pas comment les taux pourraient remonter rapidement.

- En 2006, deux autres fonds (le DREF et Realstone) étaient aussi lancés. Une coïncidence?

- Oui et non. Après la crise des années 1990, plus personne ne voulait de l’immobilier dans son portefeuille. Mais les krachs boursiers de 2001 et 2003 ont changé la donne. Des investisseurs se sont rappelés qu’ils avaient besoin d’un retour sur investissement régulier: la pierre en est un. De plus, cela faisait quinze ans que la crise immobilière était passée, c’était assez pour que les gens aient oublié, ou pour avoir affaire à une autre génération d’interlocuteurs.

- Mais vous auriez aussi pu vous lancer en 2005 ou 2007?

- Nous avons entamé le projet en 2004 mais les procédures ont été longues et fastidieuses. La Finma a dû se remettre dans le bain. Cela faisait depuis les années 1960 ou 1970 que presque aucun fonds immobilier avaient été enregistrés!

- Combien un investisseur qui a souscrit à votre levée de fonds inaugurale a-t-il gagné?

- Le rendement total – plus-value et dividendes – atteint 70%! Un gain qui, en plus, est défiscalisé. Cela dit, cette performance ne sera plus faisable à l’avenir.

- Votre agio – la différence entre le cours de bourse et la valeur d’inventaire – est de plus de 23%. Investir dans un fonds immobilier est-il devenu trop cher?

- Pour n’importe quel fonds, un agio d’au moins 10% est normal. C’est la prime qu’il faut payer pour investir dans l’immobilier tout en ayant l’avantage de la liquidité. Si les agios sont élevés aujourd’hui, c’est surtout la conséquence des taux bas. Les rendements d’un fonds immobilier sont meilleurs que ceux offerts par des obligations à risque comparable. Cela dit, le niveau de la prime à une limite, un plafond régi par l’offre et la demande. Les agios de certains fonds ont atteint 50%, l’an dernier. Mais ils n’y sont pas restés bien longtemps.

- A part des revenus supplémentaires, qu’est-ce que le fonds a apporté à la banque?

- De la visibilité dans les milieux immobiliers ainsi qu’en Suisse alémanique. De la crédibilité et de la légitimité également. Le fonds se développe à notre image, avec une approche progressive et responsable.

- Est-ce qu’il vous a permis d’attirer de nouveaux clients dans vos autres métiers?

- Clairement oui! Certains nous ont contactés pour investir dans le fonds et ont peu à peu élargi leur portefeuille, via d’autres véhicules d’investissement.

- Qui sont les détenteurs de parts?

- Nous avons environ 40% d’institutionnels et 60% de privés. Il est aussi intéressant de noter qu’un tiers du fonds est détenu par des Alémaniques. C’est par nous qu’ils investissent dans l’immobilier romand!

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