Immobilier

35 ans, l’âge d’or pour devenir propriétaire 

Le nombre de propriétaires augmente et pourrait bientôt devenir majoritaire en Suisse. Mais pour les jeunes, les obstacles abondent. Le rêve se concrétise en général vers 35 ans. Mais les retraits du 2e pilier diminuent, ainsi que le révèlent les caisses de pension. Il est prudent de penser assez tôt au potentiel du 3e pilier

La propriété est un rêve que 37,5% des habitants ont déjà réalisé (chiffre de 2013). La proportion grimpe même à 57,4% en Valais et 54,8% dans le Jura, alors qu’elle ne dépasse pas 31,5% dans le canton de Vaud et 17,9% à Genève. Cette proportion devrait augmenter. «Le coût d’un logement en location est désormais clairement supérieur à celui d’un bien propre financé par une hypothèque. C’est pourquoi les propriétaires pourraient être majoritaires dans une dizaine d’années», explique Edouard Duc, directeur régional d’UBS Romandie.

L’accès à la propriété n’augmente que très lentement car deux forces s’opposent: Les taux d’intérêt hypothécaires sont toujours aussi extrêmement bas, mais l’octroi de crédits hypothécaires par les banques est plus restrictif. Les autorités préparent même un durcissement des conditions d’accès à l’épargne du 2e pilier. Le rêve d’une propriété reste donc difficile à se concrétiser. C’est particulièrement le cas pour les jeunes. Ils ne disposent généralement ni d’un deuxième pilier bien doté, ni d’une épargne privée de plusieurs centaines de milliers de francs, ni d’un revenu élevé qui serait susceptible de convaincre les banques.

Hausse des prix et restrictions

Les statistiques sont lacunaires sur le comportement des jeunes face à la propriété. L’Office fédéral de statistiques ne dispose pas d’estimation du taux de propriétaires par classes d’âge. L’association suisse des propriétaires (HEV) n’en a pas davantage, ni la Fédération romande immobilière. Et les banques auxquelles nous nous sommes adressées n’ont pu présenter une répartition des crédits hypothécaires en fonction de l’âge. «Nous ne disposons pas de données chiffrées exploitables en l’état sur une tendance qui montrerait une augmentation ou une diminution de détenteurs de prêts hypothécaires selon une tranche d’âge donnée», déclare par exemple David Michaud, économiste immobilier à la BCV.

«L’âge en tant que tel n’est un pas un critère d’octroi ou de refus de prêt hypothécaire», ajoute la banque cantonale. L’élément déterminant d’une réponse repose sur la capacité du demandeur à faire face à la tenue des charges futures en tenant compte d’un taux d’intérêt théorique de 5%. «De façon générale, le taux de 5% qui est vigueur depuis des décennies ne pose pas de problème particulier. Par contre l’exigence de 10% de fonds propres hors 2e pilier (plus frais de vente d’environ 5%) a réduit le cercle d’acquéreurs potentiels, ce qui était d’ailleurs un objectif de la FINMA afin de casser la hausse de la courbe des prix immobiliers», affirme le porte-parole de Credit Suisse.

Le calcul économique incite à l’achat d’un logement ou d’une maison. Mais même les locataires ayant un revenu permettant de payer un loyer de 3000 francs par mois peinent parfois à réunir les fonds propres nécessaires à l’octroi d’un crédit hypothécaire. «La part des jeunes propriétaires est en diminution en raison des difficultés à réunir les fonds propres nécessaires», confirme UBS. «L’obstacle est peut-être moins élevé qu’on ne le pense si l’on est prévoyant. Pour un bien de 800 000 francs, via un troisième pilier, à raison de 13 000 francs par année, les deux membres d’un ménage peuvent réunir en six ans les 10% d’argent liquide requis», ajoute UBS. La limite introduite en juillet 2012 a toutefois pénalisé les jeunes ménages, ainsi que le confirme la banque.

Des dérogations sont possibles

Les banques ne font guère de concessions aux limites définies. A la règle qui exige que les charges immobilières (estimées sur la base d’un taux hypothécaire historique de 5%) ne dépassent pas le tiers du revenu, la grande banque se dit prête à faire une dérogation à la condition d’un retour dans les limites prédéfinies avant cinq ans. Ce dépassement de la norme se traduit toutefois par un amortissement supplémentaire pendant les cinq ans. Mais comme le taux hypothécaire réel est d’environ 1 à 2% et non pas de 5%, le propriétaire devrait logiquement et facilement pouvoir supporter l’effort plus important d’amortissement, selon la banque.

«Cela dit, une personne jeune a l’avantage de disposer du maximum légal de quinze ans pour amortir la part de son emprunt en deuxième rang qui doit l’être. A contrario, une personne de 55 ans devra amortir cette part sur un laps de temps beaucoup plus court, puisque la loi impose un amortissement sur 15 ans ou d’ici à la retraite», fait valoir David Michaud. Un autre phénomène retarde l’accès à la propriété: «Les jeunes s’engagent aujourd’hui plus tardivement qu’auparavant en raison de cursus de formation souvent plus longs, suivis par ailleurs fréquemment de séjours à l’étranger avant de s’installer en Suisse», ajoute le porte-parole de Credit Suisse.

Les caisses de pension permettent heureusement de fournir des statistiques sur l’évolution des retraits du 2e pilier dans le cadre de l’encouragement à la propriété privée. «Les deux tiers des nouveaux acquéreurs ont recours à leur caisse de pension» indique Edouard Duc.

Un net recul par rapport à 2005

Ces statistiques sont regroupées au sein des «bases techniques» établies en 2000, 2005, 2010 et 2015. Celles-ci regroupent des données telles que la probabilité de décéder, de devenir invalide ou d’être marié, ainsi que de faire appel à l’avoir vieillesse pour accéder à la propriété.

Les données LPP 2015 sont représentatives puisqu’elles rassemblent 886 000 rentiers et 1,4 million d’assurés actifs. Elles intègrent les grandes caisses de pension: ABB, Alcan Suisse, BASF, Coop, Credit Suisse, PKE Energie, Migros, Nestlé, Publica, Swiss Re, CFF, Swatch, Sulzer, UBS. Ces bases techniques

Il en ressort une diminution significative des retraits du 2e pilier pour toutes les classes d’âge en 2015 par rapport à 2010 et surtout par rapport à 2005. En 2015, le plus grand nombre d’assurés attirés par cette formule d’encouragement à la propriété est âgé d’environ 37 ans pour les hommes et 35 ans pour les femmes. A cet âge, 1,6% des assurés et 1,1% des assurées retirent de l’argent de leur deuxième pilier en 2015.

Par ailleurs, le retrait moyen du 2e pilier correspond à environ 90% de l’avoir de vieillesse à 25 ans. Il est encore d’environ 80% vers 32 ans, 60% à 45 ans et 30% à 55 ans. Les chiffres ne permettent pas de distinguer entre les différentes caisses de pension.

Publica, la plus grande du pays, annonce une hausse de 20% des retraits du 2e pilier en 2015 par rapport à 2014. Un tiers des retraits ont été effectués par des assurés jusqu’à 40 ans, la majorité jusqu’à 45 ans, nous précise la caisse de pension.

Recul des retraits de 18% en 2012

La tendance à la diminution des retraits de fonds du deuxième pilier après 2012 est confirmée par la plupart des experts. «Retraites Populaires observe à partir des années 2012 à 2013 une baisse importante de l’ordre de 20% des retraits de fonds du 2e pilier à des fins d’accession à la propriété. Elle a été suivie d’une stabilisation lors des exercices suivants», confirme l’institution vaudoise.

Le nombre de retraits (-18%) et des montants (-24,6%) a été massif en 2013, explique pour sa part Hanspeter Konrad, directeur de l’Association Suisse des Instituts de Prévoyance (ASIP). En 2014, la baisse s’est poursuivie (-2% en nombre et en termes de volume), même si elle s’est nettement ralentie.

Les statistiques montrent cependant que si le taux de capacité d’acquisition globale – quel que soit l’âge des clients – diminue, la tendance résulte davantage de la hausse des prix de l’offre que de la situation des ménages. Selon les calculs de la BCV, en 2015 pour un(e):

  • logement en PPE de 3 pièces d’un prix de vente moyen de 820 000 francs sur le canton de Vaud (source prix: Wüest & Partner SA), 16 700 ménages locataires vaudois, soit environ 6% des ménages locataires vaudois, disposent d’un revenu suffisant.
  • logement en PPE de 4 pièces d’un prix de vente moyen de 1 080 000 francs sur le canton de Vaud (source prix: Wüest & Partner SA), 6 900 ménages locataires vaudois, soit environ 2.5% des ménages locataires vaudois, disposent d’un revenu suffisant.
  • maison individuelle standard (volume de 850 m3) d’un prix de vente moyen de 1 430 000 francs sur le canton de Vaud (source prix: Wüest & Parnter SA), 2 900 ménages locataires vaudois, soit environ 1% des ménages locataires vaudois, disposent d’un revenu suffisant. A noter que cette analyse fait abstraction de l’apport en fonds propres, qui peut générer une capacité d’acquisition plus importante, s’il est supérieur aux 20% de fonds propres exigés.

L’intérêt du 3e pilier

Le rêve de l’accès à la propriété s’envole-t-il vraiment? Au besoin, la parenté peut apporter sa contribution. «Les jeunes qui étaient vraiment désireux d’acheter ont souvent trouvé des solutions auprès de proches par le biais d’avances d’hoirie ou de donation», affirme Credit Suisse.

Enfin, la tendance à privilégier l’épargne pourrait redevenir actuelle. Le 3e pilier permet en quelques années de compléter des fonds propres nécessaires à l’acquisition d’une maison, assure UBS. «Si les deux membres du ménage épargnent chacun 6500 francs par an durant dix ans, ils disposeront de 130 000 francs et pourront obtenir le crédit hypothécaire recherché, sans compter l’économie fiscale induite sur leur facture d’impôts sur la décennie concernée», fait valoir Edouard Duc.

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