Sur les deux millions de logements loués en Suisse, combien ont fait l’objet d’une baisse de loyer? Aucune réponse statistique n’a été établie. Mais de l’avis de l’Asloca, l’association qui défend les intérêts des locataires, ils sont trop peu nombreux.

La configuration est pourtant favorable. Le taux de référence – une moyenne des taux hypothécaires pratiqués par les banques sur laquelle les loyers sont indexés – a baissé de moitié depuis 2008. Ce taux de référence a été réduit pour la dernière fois en 2015. Il est passé de 2% à 1,75%. Cette adaptation autorise certains locataires à demander une baisse de loyer de 2,91%, selon l’Office fédéral du logement (OFL).

Et pour celui qui n’en aurait pas profité depuis 2008, année de l’entrée en vigueur de ce nouveau système d’indexation, la baisse peut théoriquement atteindre 17%. Soit 340 francs, sur un loyer mensuel de 2000 francs.

La peur du «congé représailles»

Mais les locataires doivent en faire activement la demande auprès de leur logeur. Une démarche trop rare, comme le déplore régulièrement l’Asloca. En cette période de pénurie, les locataires craindraient de se mettre leur propriétaire à dos et de figurer tout en haut de la liste des prochaines résiliations.

En face, les logeurs sont d’un autre avis. Si les locataires ne se précipitent pas pour demander des baisses, c’est parce qu’ils estiment payer un prix qui est correct. Pour l’affirmer, Frédéric Dovat, secrétaire général de la section vaudoise de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) s’appuie sur le dernier sondage mandaté par l’USPI et par la Chambre vaudoise immobilière. Celui-ci montrait que huit locataires vaudois sur dix considèrent que leur loyer est «correct, voire plutôt bon marché».

Les mécontents, ceux qui demandent effectivement une baisse de loyer, ne voient pas forcément leur demande aboutir, prévient aussi Frédéric Dovat. «Des travaux de plus-value dont les coûts n’auraient pas été répercutés peuvent très bien compenser la baisse du taux de référence», poursuit-il. L’autre cas typique d’opposition concerne les vieux baux dont le loyer n’aurait pas été indexé depuis plusieurs décennies. Et il y en a un nombre non négligeable dans le canton de Vaud, conclut le représentant de l’USPI.

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Demander une baisse de loyer, c’est aussi ouvrir une négociation. Et prendre le risque d’en ressortir perdant – c’est-à-dire de se faire augmenter son loyer. «C’est un peu exagéré, réagit un propriétaire de plusieurs immeubles dans les cantons de Vaud et de Neuchâtel. Par contre, cela peut être l’occasion de notifier à un locataire que les dernières augmentations de mes charges n’ont pas été répercutées sur son loyer».

Sept fois plus vite que la raison

Au final, combien de locataires obtiennent gain de cause? Pas assez, estime Philippe Thalmann, professeur d’économie à l’EPFL. «La seule chose que je constate, dit-il, c’est que l’indice des loyers augmente, alors qu’il devrait baisser depuis longtemps.» Cet expert de l’immobilier a étudié l’évolution des loyers depuis 1972. Il a établi un indice des loyers «couvrant les coûts» pour les propriétaires. Celui-ci est calculé pour que le propriétaire de l’immeuble touche un rendement admissible sur ses fonds propres. Une sorte de «juste prix», qui permet d’estimer ce que seraient les loyers si les adaptations de prix, exigibles selon le droit du bail, avaient été pleinement répercutées. «Il reflète l’évolution des coûts que les propriétaires auraient dû répercuter, résume Philippe Thalmann, et non pas le phénomène de pénurie.»

Résultat: l’indice de référence, celui calculé par l’OFS et qui mesure les loyers réellement pratiqués, est passé de 100 à 332 points – les loyers ont donc été multipliés par 3,32, en un peu plus de quarante ans. L’indice de Philippe Thalmann, lui, n’a progressé que de 100 à 134 points. Environ sept fois moins vite. C’est ce qu’on appelle l’effet cliquet. «C’est le résultat d’un système qui laisse les logeurs décider de hausses, mais qui exige par contre des locataires de faire le nécessaire pour bénéficier d’une baisse», résume le professeur de l’EPFL.

Un locataire sur cinq serait exaucé

Revenons en 2015, année de la dernière baisse du taux de référence. Au cours du premier semestre, les autorités de conciliation ont traité 831 procédures concernant des baisses de loyer. Le 2 juin, le taux de référence baisse et autorise des adaptations de loyers. Le nombre de litiges s’envole. Les autorités de conciliation ont enregistré 2173 cas au deuxième semestre, dont 1803 ont été liquidés. Mais on ne sait pas en faveur de quelle partie.

En plus, ces chiffres sont très incomplets. Ils ne regroupent que les cas où locataires et logeurs n’ont pas réussi à s’entendre sans un médiateur. Il n’existe pas de statistiques générales du nombre de baisses réelles. Ni du nombre de baisses refusées.

Selon certaines estimations, un locataire sur cinq voit finalement son loyer baisser. Il est aidé aussi, parfois, par des propriétaires – des caisses de pension, des coopératives et des collectivités publiques notamment – qui s’adaptent systématiquement au taux de référence. Mais ils sont plutôt l’exception que la règle.


Les loyers sont prêts à baisser

Pour la première fois depuis une décennie au moins, le marché locatif envoie des signaux de détente. Mais l’accalmie n’est pas homogène. Et elle doit encore être confirmée



«Les loyers sont en baisse». A l’image de plusieurs autres indicateurs récents, l’indice Swiss Real Estate Offer, publié ce lundi, fait état d’une détente du marché locatif.

En réalité, les loyers ne baissent pas vraiment. Ils stagnent à peu près. Mais c’est déjà un petit événement. En 2015, «pour la première fois depuis le tournant du siècle, les loyers de l’offre n’ont plus augmenté», signalait en avril la société Wüest & Partner. Entre 2005 et 2015, ils avaient progressé de 29% en moyenne suisse. Et de 57%, dans la région lémanique.

Pour les experts du bureau de conseil immobilier, ce changement de dynamique est surtout lié à la production constante de nouveaux logements locatifs. Selon les dernières données disponibles, plus de 131 000 logements sont offerts à la location dans le pays. Presque 40 000 maisons et appartements seraient même vacants.

Des PPE reconverties

Détente il y a bien, mais elle est limitée, confirme l’homme d’affaires Patrick Delarive. Dans la région lausannoise, celle qu’il connaît le mieux, une bonne poignée d’arguments plaident néanmoins en faveur d’une accalmie. D’abord, les taux d’intérêt bas, qui permettent à certains locataires d’obtenir des baisses de loyer. Ensuite, les «quelques centaines» d’appartements initialement destinés à la vente mais qui n’ont pas trouvé preneur et qui sont peu à peu transformés en objets locatifs par les promoteurs. Ces surfaces vacantes viennent s’ajouter aux appartements ou aux maisons qui ont été désertés par les employés internationaux d’entreprises, qui sont allées voir ailleurs si les charges salariales y étaient moins chères.

Patrick Delarive n’oublie pas d’évoquer les chantiers en cours à Renens, à Malley ou le projet Métamorphose, aux Plaines-du-Loup, qui augmenteront l’offre de logements dans la région. Enfin, la mobilité grandissante des travailleurs. «Ils n’hésitent plus à se loger à Aigle ou à Yverdon-les-Bains», illustre le promoteur.

De l’avis de Wüest & Partner, c’est d’ailleurs dans ces régions périphériques que la détente est la plus tangible: «Les possibilités de choisir un logement se sont particulièrement élargies dans les communes en dehors des grands centres et de leurs agglomérations.»

Les petites surfaces manquent toujours

Dans ce climat de détente, un segment ne connaît pas d’inversion de tendance: les petites surfaces. Dans la capitale vaudoise, les appartements d’une ou deux pièces allant jusqu’à 60 m2 ne restent que 13 jours sur les sites d’annonces. «Le manque de logements avec peu de pièces s’est maintenu, tout comme l’excédent d’offre pour ceux de quatre pièces et plus», conclut l’enquête semestrielle publiée par la SVIT School. A Lausanne, précise cette étude, l’offre ne satisfait la demande que lorsque les logements dépassent 120 m2.