Globalisation oblige, les marchés immobiliers sont de plus en plus fortement conditionnés par les grands facteurs internationaux tels que la croissance économique, l'emploi et les taux d'intérêt. Comme l'a relevé une récente étude du FMI, près de 50% des variations de prix trouveraient leur origine dans des facteurs internationaux. Dans ce contexte, le marché européen de l'investissement immobilier a été extrêmement dynamique au cours de ces dernières années. Rien que pour le secteur de l'immobilier commercial, il devrait s'élever à environ 90 milliards pour 2004, en hausse d'environ 15% par rapport à 2003.

Le cycle des loyers de bureaux en Europe a globalement atteint son niveau pivot et permet d'anticiper le retour d'une relative croissance à partir du second semestre 2005. Il conviendra cependant d'être très attentif à la sélection géographique dans la mesure où l'évolution prévisible est contrastée suivant les villes et les régions concernées. Le facteur déterminant demeurant celui de l'emploi. Genève devrait bénéficier de son positionnement marqué sur le secteur des services, notamment financiers.

Concernant l'immobilier résidentiel, le niveau particulièrement bas des taux d'intérêt au cours de ces dernières années a contribué à doper la demande. Compte tenu d'une élasticité prix très faible de la demande, cette situation s'est traduite d'une part par une augmentation des loyers et, d'autre part, par un déplacement partiel de la demande locative vers la propriété. Cela étant, et malgré une relative augmentation des constructions au niveau suisse, l'écart offre-demande demeure tendu. Dans certaines régions comme Genève, les tensions vont même rester fortes. L'augmentation prévue des taux d'intérêt, dans la mesure où elle demeure modérée, ne devrait pas avoir un impact fondamental sur le marché en 2005. Elle pourrait contribuer à une modération relative des prix du résidentiel en propriété et, cas échéant, réduire le potentiel des investisseurs maximisant l'effet de levier. Mais la demande d'investissement immobilier devrait rester globalement soutenue. Des taux nets, hors levier, compris entre 4% et 6%, font de l'immobilier un investissement attractif sur le long terme, justifiant une pondération dans les portefeuilles qui peut être comprise entre 20 et 30%.