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Amine Hamdani s’attend à un bon potentiel dans le secteur de la logistique.
© Bertrand Rey

Immobilier

Amine Hamdani: «Le marché immobilier reste très sain»

Amine Hamdani, à la direction de CBRE, le leader des transactions immobilières en Suisse, annonce l’arrivée d’investisseurs privés étrangers et met en exergue l’intérêt des investissements centrés sur la logistique

CBRE est un géant de l’immobilier, le plus grand conseilleur au monde avec 460 bureaux dans 64 pays. En Suisse, c’est le numéro un en termes de transactions immobilières. Au moment où l’immobilier suisse traverse une période d’effervescence, Amine Hamdani, directeur des activités de transaction de CBRE en Suisse répond aux questions du Temps:

Le Temps: Que pensez-vous de l’investisseur immobilier Donald Trump?

Amine Hamdani: L’investisseur immobilier Donald Trump a rencontré des périodes très positives et d’autres de faiblesse à la suite de paris risqués. C’est un investisseur à l’antipode des caisses de pension suisse, avec des achats dans les casinos où il a perdu des sommes faramineuses, mais il a profité d’un patrimoine immobilier de ses parents et d’une large base financière, ainsi que de la croissance de l’économie américaine. On ne peut pas dire qu’il n’ait pas fait un très bon travail dans son métier précédent. Il reste à savoir si le bilan sera positif dans ses nouvelles fonctions.

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– Les prix de l’immobilier suisse ont augmenté de plus de 80% depuis 1998. Un recul de 20% est-il exclu?

– A court terme, je ne m’y attends pas, à moins d’un choc systémique ou politique. En Suisse, l’immobilier ne donne aucun signe de spéculation. Je ne prévois pas de correction.

– Que se passera-t-il dans l’immobilier si les taux montent?

– Une hausse des taux d’intérêt signifie que l’économie se porte mieux, ainsi que l’emploi et a fortiori l’immobilier. L’immobilier resterait une classe d’actifs très stable. Les institutionnels devront continuer de miser sur l’immobilier dans les années à venir, surtout dans la période «new normal» dans laquelle nous vivons.

– En Suisse, vous êtes le plus grand groupe en termes de transactions immobilières. Quel est exactement votre rôle sur ce marché?

– Nous ne sommes pas le plus grand détenteur d’immeubles en Suisses, mais le leader des transactions pour investisseurs professionnels, avec un total de 1,7 milliard de francs en 2016. Les clients sont des assurances, des caisses de pension, des fonds cotés, des sociétés immobilières cotées, des grandes fortunes privées, et non pas des particuliers qui achètent une villa ou un terrain. Nous parlons donc de l’immobilier de rendement (bureaux, immeubles résidentiels), des immeubles industriels et de logistique, des hôtels, des terrains et des investissements alternatifs (résidences pour personnes âgées ou centres médicalisés, ou des centres de gestion des données).

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– Est-ce que vous avez accru le nombre de transactions immobilières?

– Oui, puisque nous sommes passés de 1,2 milliard de francs en 2015 à 1,7 milliard en 2016. L’augmentation est aussi le fruit d’une grande transaction dans le canton de Bâle, à travers un portefeuille de 380 millions de francs, un parc immobilier détenu par une famille privée anglaise qui a été vendu à la ville de Bâle. Il faut savoir que cette dernière dispose d’un département immobilier patrimonial. Il achète des immeubles, crée des droits de superficie grâce auxquels ils sont propriétaires des terrains et préfèrent revendre les bâtiments.

– Comment se répartissent vos affaires?

– Notre activité se décline en 45% de bureaux, 20 à 30% d’immeubles d’habitations, le reste allant à l’industriel, la logistique, aux hôtels et à quelques terrains. Sur le plan géographique, 35% à 40% se sont faits en Suisse romande et 60 à 65% en Suisse alémanique.

– Quels types de transactions avez-vous réalisé sur le bassin lémanique?

– Nous avons fait deux grandes transactions dans l’immobilier d’habitation dans cette région, pour un total de 250 millions de francs, 4 à 5 transactions de bureaux dans le centre de Genève, un immeuble avec une clause dite de «sell and rent back» pour une grande banque. Les banques vendent leur immobilier d’entreprise pour se concentrer sur leur activité principale et louent l’espace pour leurs besoins. Nous avons aussi fait plusieurs transactions avec des institutionnels qui ont décidé de vendre leurs immeubles parce que la durée des baux devenait inférieure à cinq ans et que le taux de vacance augmentait. Pour eux, le moment était venu pour se dissocier de ces biens-là. Nous avons également été très actifs dans le domaine industriel et de la logistique.

– La désintermédiation bat son plein dans d’innombrables branches économiques. Est-ce que vous risquez de voir vos marges fondre ou même de disparaître?

– Je ne pense pas parce que notre type de service soit très différent de celui d’autres sortes d’intermédiation. Nous sommes dans les fusions et acquisitions, à l’image des banques qui participent aux fusions d’entreprises. Il y aura toujours besoin d’intermédiaires, par exemple pour qu’une transaction soit efficace, juste et transparente.

– En quoi améliorez-vous la transparence du marché immobilier?

– Si je suis une banque ou une caisse de pension, je ne suis pas un spécialiste et n’ai donc pas le réseau étendu nécessaire pour attirer tous les investisseurs. Cela risque d’engendrer des transactions peu transparentes. Si vous avez un acteur qui s’occupe de ce processus, vous pouvez non seulement être sûr de la transparence et de l’efficacité, mais vous pouvez être sûr aussi de maximiser le prix de vente. Du fait de notre réseau, nous avons une base de données de plus de 1000 investisseurs et nous savons quel acheteur potentiel cherche quel type d’objet dans quelle région, et ce à n’importe quel moment.

– Est-ce que Swiss Life, le premier investisseur en Suisse, a besoin d’un intermédiaire tel que vous?

– Swiss Life est l’un de nos clients. L’assureur peut réaliser des investissements directs ou hors marché en relation bilatérale. Il participe à nos appels d’offres, mais il n’est pas facile de maximiser le prix avec lui.

– Avec l’arrivée d’AirBnB et dans l’hôtellerie de Booking, l’immobilier affronte-t-il de grandes transformations?

– AirBnB et Booking n’ont pas encore d’impact sur l’hôtellerie en Suisse. Les taux d’occupation des hôtels restent élevés. Si la globalisation se poursuit, une augmentation des lits ne conduit qu’à tempérer les prix. Les risques hôteliers sont davantage d’origine politique et réglementaire avec l’arrivée de politiciens nationalistes comme Donald Trump et Marine Le Pen, à l’antipode de la globalisation. Ce sont des freins potentiels majeurs au tourisme et aux mouvements de personnes et de vrais risques pour l’hôtellerie.

– Quelles difficultés rencontrez-vous aujourd’hui en Suisse?

– Les difficultés proviennent surtout de la vente d’actifs particuliers, comme un objet industriel très spécialisé et lié à une activité de production singulière. Il faut être plus créatif et chercher un acheteur utilisateur ou d’autres types d’investisseurs car les institutionnels ne sont pas présents sur ce type d’actif. Une nouvelle classe d’investisseurs est aussi de retour, celle des opportunistes et investisseurs privés étrangers. Leurs besoins de rendements sont élevés et la négociation est alors souvent rude.

– Que recommandez-vous spécifiquement aux ménages privés?

– Tout dépend d’abord de la situation personnelle. Mais je recommande actuellement de s’abstenir d’acheter des biens de luxe, au-dessus de 2,5 millions, ou de bien négocier en raison du tassement des prix. Mais il reste intéressant d’investir dans un objet de taille moyenne et d’un prix inférieur à 2,5 millions. Le marché reste très sain et diversifié et présente peu de risques (notamment politiques), à l’inverse de marchés tels que Londres ou Paris. Le financement conservateur idéal devrait se faire à un taux d’intérêt pour un tiers à court terme, un tiers à taux variable et un tiers à long terme.

– Quel secteur dispose du meilleur potentiel ces trois prochaines années?

– Nous croyons beaucoup à la classe d’affaires «logistique» à cause du développement du eCommerce et de la globalisation des biens. Très peu d’actifs se concentrent sur ce segment. Nous constatons déjà un intérêt marqué pour la logistique en France et en Angleterre, à travers des entrepôts et des biens industriels. L’arrivée d’Amazon en Suisse déclencherait encore davantage d’affaires dans ce domaine.

– Les études abondent qui montrent un tassement de l’immobilier périphérique. Quel est votre scénario en Suisse?

– Dans l’immobilier de bureau dans les centres urbains, il n’y a pas de souci si le bail est de longue durée. Si l’on sort du centre-ville ou si le taux de vacance est supérieur, des difficultés peuvent émerger. Les institutionnels ne se profilent pas sur ces segments parce que la «relocation» est nettement plus lente qu’avant. Quand l’activité économique est moins soutenue, y compris à Genève et Zurich, le taux de vacances est plus élevé et les investisseurs se concentrent uniquement sur les objets ayant de longs baux. Pour les actifs vacants, ils pensent à des utilisations secondaires, comme de la reconversion en résidentiel ou en hôtellerie ou de l’utilisation de bureau pour des sociétés de partage d’espace.

– Pourquoi tout le monde se concentre sur les actifs de bureaux des centres-villes avec des baux longue durée et les habitations des centres urbains, ce que vous nommez le «core»?

– Le taux de vacance dans le domaine de l’habitation dans les centres-villes est très faible. Un immeuble situé dans cette zone, à Lausanne, Zurich ou Genève, est semblable à une obligation de la Confédération. Le risque du point de vue d’un investisseur est très faible.

Pour ce qui n’est pas «core» mais de l’immobilier à forte valeur ajoutée (ou opportuniste), avec des immeubles partiellement vacants ou à usage très spécifique, les institutionnels ne se positionnent plus en raison du risque trop élevé. L’intérêt provient plutôt des investisseurs privés, des fonds fermés non-cotés, des investisseurs étrangers. L’objectif est ici d’acheter, de repositionner l’objet, d’investir, de le relouer et de le remettre sur le marché des institutionnels.

– Quel marché vous paraît le plus intéressant à l’étranger?

– Nous conseillons plusieurs clients à l’étranger par l’intermédiaire de nos filiales. L’Allemagne est un pays intéressant tant dans le résidentiel que le commercial. Comme en Suisse, les PME, «le Mittelstand» et le moteur de l’économie, lui procurent une diversification et une stabilité adéquate pour les investisseurs immobiliers. Par ailleurs, la dette publique est basse et la situation politique interne stable.

L’Espagne aussi s’est relancée ces dernières années. L’investissement immobilier est en hausse avec la croissance économique. Finalement, les Etats-Unis, sous réserve d’événements liés à Donald Trump, restent un pays avec une croissance assez saine et un marché immobilier en hausse.

– En actions, l’investisseur commet l’erreur de croire que la croissance du PIB sera liée à une hausse des actions. Est-ce le cas aussi dans l’immobilier?

– Effectivement, l’immobilier peut aussi être décorrélé au PIB. Selon le pays, l’immobilier peut être l’objet de bulles spéculatives ou devenir un risque systémique indépendant de la croissance économique. En Suisse, hormis la crise des années 1990, la corrélation est forte entre l’immobilier et le PIB.


Profil

Amine Hamdani a débuté sa carrière dans le conseil en investissement immobilier auprès du cabinet d’audit PKF à Londres et Dubaï. Il a pu conseiller différents types d’investisseurs internationaux sur leurs biens immobiliers.

Amine a ensuite déménagé à Dubaï, où il a créé le département de conseil en investissement hôtelier pour CBRE au Moyen-Orient. Durant ses années chez CBRE, il a accompli plusieurs missions allant du conseil en développement, de l’expertise pour introductions en bourse, à la structuration de fonds et conseils de placement pour une large base de clientèle.

En janvier 2011, il rejoint l’UBS en qualité de responsable Suisse romande de l’équipe Real Estate Advisory du département Corporate Finance. Pendant ses années chez UBS, Amine a conseillé des clients institutionnels et investisseurs privés internationaux pour les services de transaction immobilière ainsi que le financement structuré et syndiqué.

Depuis le 1er septembre 2014, Amine est revenu chez CBRE où il dirige actuellement l’équipe Capital Markets Suisse.

Amine Hamdani est diplômé de l’Ecole Hôtelière de Lausanne et a terminé la formation des cadres de la Harvard Business School.

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