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En matière d’immobilier, la diversification ne doit pas être extrême.
© FREDERIC J. BROWN/AFP PHOTO

L’invité

Les avantages incertains de la diversification

Il n’est pas toujours facile de déterminer dans quelle mesure la diversification est appropriée dans le cadre d’un portefeuille immobilier

La logique voudrait que la diversification soit nécessaire pour réduire les risques d’un portefeuille immobilier. En réalité, ses avantages ne sont pas aussi clairs et nets que les investisseurs pourraient le penser. Tel est notre avis.

L’importance de la diversification, qui consiste à ajouter des actifs à un portefeuille pour en réduire le risque, qui est d’ordinaire mesuré par la volatilité des rendements est bien connue. En revanche, il n’est pas toujours facile de déterminer dans quelle mesure la diversification est appropriée dans le cadre d’un portefeuille immobilier. De même, l’idée que la concentration est un risque pour le portefeuille n’est pas aussi évidente que certains investisseurs pourraient le croire.

La diversification peut aller trop loin

La plupart des études montrent que les portefeuilles d’actions comportant entre 15 et 20 lignes environ éliminent la quasi-totalité du risque spécifique, c’est-à-dire du risque propre à un actif donné, risque indépendant d’un actif à l’autre, et que l’ajout d’actifs supplémentaires n’apporte pas grand-chose de plus.

Pour les actions au moins, des portefeuilles relativement concentrés peuvent tirer le meilleur parti de la diversification. En bref, en surdiversifiant, les investisseurs courent le risque d’acquérir plus d’actifs qu’il n’est possible d’en gérer avec efficacité.

De même, une importante étude sur le risque immobilier réalisé par «l’Investment Property Forum» tend à montrer que des portefeuilles concentrés d’investissements directs en actifs immobiliers peuvent apporter la plupart des avantages attendus de la diversification. Cette étude, qui se penche sur la volatilité des rendements de plus de 1000 biens immobiliers au Royaume-Uni entre 2002 et 2013, indique que pour la plupart d’entre eux, «le marché» est le principal facteur de risque. En revanche, le risque spécifique est relativement faible et, en général, vraiment intrinsèque au bien en question.

Le fait que les risques spécifiques varient beaucoup d’un bien à un autre permet d’atteindre rapidement la diversification. L’étude relève que des portefeuilles composés de 15 à 20 actifs enregistrent, en moyenne, une volatilité des rendements proche de celle du marché dans son ensemble.

Portefeuilles concentrés et surperformance

Les portefeuilles immobiliers concentrés présenteraient des avantages considérables du fait des caractéristiques des actifs physiques. Ainsi, l’immobilier est un actif dont les caractéristiques sont majoritairement liées à sa localisation. Plus les spécificités locales sont comprises, plus le potentiel de générer de la performance est élevé.

En outre, les portefeuilles concentrés permettent de focaliser les ressources là où elles ont le plus de chances d’apporter une valeur ajoutée. Ils donnent également aux gérants une plus grande marge de manœuvre pour se concentrer sur leurs meilleures idées.

Surperformance sans augmenter le risque

Une récente étude universitaire a calculé l’écart des portefeuilles de gestionnaires actifs par rapport à la ventilation par segments de leur indice de référence pour plus de 250 fonds de placement immobiliers britanniques entre 2002 et 2011. Cette étude indique que les portefeuilles immobiliers commerciaux les plus concentrés sont ceux dont la typologie d’actif pèse au moins autant que l’indice, et enregistrent en moyenne une nette surperformance. De plus, ce résultat n’est pas obtenu en prenant davantage de risques: les portefeuilles plus concentrés sont aussi diversifiés que les fonds proches de leur indice, pour une volatilité totale légèrement inférieure en moyenne.

Contrairement peut-être à ce que l’on serait tenté de croire, les gestionnaires de fonds immobiliers dont les portefeuilles ressemblent le moins à leur indice de référence créent apparemment le plus de valeur pour leurs investisseurs. Cela peut s’expliquer par l’aptitude des gérants à identifier les segments offrant une meilleure valeur et/ou, par leur meilleure connaissance des différentes typologies d’actifs. Le nombre inférieur d’actifs détenus dans ces portefeuilles donne à penser qu’ils sont gérés par des gérants de conviction, capables de s’extraire des contraintes que les indices de référence leur imposent.

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