La Banque Migros n'a pas perdu de temps. Un jour après l'annonce de la Banque nationale (BNS) de baisser son principal taux directeur de 25 points de base (voir graphique ci-contre), c'était au tour de l'établissement orange de marquer le coup. Le groupe a annoncé vendredi une baisse de 0,125 point à 4,25% de son taux variable sur les hypothèques. Cette annonce avait été précédée la veille par la déclaration d'Aloïs Bischofberger, l'économiste en chef du Credit Suisse Group, selon lequel la banque allait elle aussi baisser ses taux au cours des prochains jours. Le groupe possède un portefeuille hypothécaire de 64,6 milliards de francs contre environ quinze milliards pour la Banque Migros.

Pourtant, ce mouvement n'a pas été suivi par tout le monde. A la UBS notamment, la banque n'offre quasiment plus d'hypothèques à taux variables depuis trois ans. Celles-ci ont été remplacées par d'autres types de prêts bancaires, explique un responsable du groupe. Une discussion aura néanmoins lieu au cours des deux semaines prochaines sur la politique à adopter.

Pour les locataires toutefois, c'est encore la décision des banques cantonales qui prime. La loi sur les loyers stipule en effet qu'ils peuvent être augmentés de 3% quand le taux hypothécaire de la banque cantonale augmente de 0,25%, ou qu'au contraire, les loyers peuvent être diminués quand le taux hypothécaire est revu à la baisse. «La loi ne dit pas clairement qu'il faut utiliser le taux de la banque cantonale comme taux de référence, mais en général, c'est elle qui est leader sur le marché des hypothèques…», explique Niklaus Scherr, responsable de l'association des locataires de Zurich.

Le conflit entre banques cantonales et associations de locataires sur la gestion des taux hypothécaires dure depuis longtemps. Car quand les taux hypothécaires baissent, les loyers ne suivent pas nécessairement. Un nouveau projet de loi devrait être discuté au conseil d'Etat en juin, afin d'abandonner le taux hypothécaire comme référence pour la fixation des loyers. Il serait ainsi remplacé par d'autres critères, comme l'indice des prix à la consommation ou une comparaison avec les loyers usuels sur le marché.

Niklaus Scherr s'insurgeait, il y a une semaine encore, dans un communiqué, contre la politique des taux hypothécaires de la Banque cantonale de Zurich (BCZ). Il rappelle que la banque a déjà augmenté ses taux deux fois l'année dernière: tout d'abord d'un quart de point en février et ensuite d'un demi-pourcent en août. «La banque voulait accroître sa marge sur les taux d'intérêt. Elle a ainsi réalisé un gain supplémentaire de 160 millions de francs sur la différence entre les intérêts actifs et passifs», dénonce le responsable. Selon ce dernier, une baisse des taux hypothécaires d'un quart de point coûterait à la banque entre 30 et 40 millions de francs. Une diminution de ses revenus, selon Niklaus Scherr, qu'elle peut aujourd'hui se permettre: elle aurait en effet engrangé suffisamment d'argent l'an dernier pour baisser ses taux aujourd'hui.

Discussions au sein des banques

Pour Claudio Müller, responsable de la clientèle privée auprès de la Banque cantonale de Zurich (BCZ), ces affirmations sont totalement erronées. «Ces calculs sont beaucoup trop simples», affirme-t-il. Ce dernier ne nie pas que la banque a augmenté ses taux par deux fois l'année dernière. En revanche, lorsque la Banque nationale les a de nouveau fait grimper par trois fois en fin d'année dernière, la BCZ se serait abstenue de la suivre. Pour l'heure, la BCZ reste sur ses gardes: «Nous discutons de ce problème, mais il faut rester très prudent car la spéculation est grande et les marchés bougent sans cesse», conclut Claudio Müller. Les autres banques cantonales, notamment celle de Genève, adoptent pour le moment la même retenue.