Tout le monde se souvient de la vente record d’un immeuble au cœur de Genève, début 2015, par UBS. La grande banque avait alors cédé le n° 8 de la très chic rue du Rhône pour 535 millions de francs à Swiss Life et rapatrié ses employés genevois dans ses bureaux des Acacias et de la Corraterie.

Ce que l’on sait moins, en revanche, c’est qu’UBS n’est de loin pas la seule banque à avoir succombé à la tentation de vendre ses joyaux immobiliers ces derniers temps. Un coup d’œil au registre foncier du canton de Genève suffit pour s’en convaincre: sur les dix transactions immobilières qui ont dépassé les 50 millions de francs depuis début 2015, quatre sont le fait d’établissements financiers.

KBL (Switzerland) a vendu son immeuble rose du Boulevard Georges-Favon pour 47 millions de francs en mai 2015, six mois avant d’être racheté par la Banque Internationale à Luxembourg (BIL). L’établissement liechtensteinois LGT Bank (Suisse) a cédé son immeuble du 21 rue du Rhône pour 124,3 millions de francs en octobre 2015. En avril 2016, c’est le gérant d’actifs Unigestion qui a vendu, via sa holding, l’immeuble du 4-6 rue Monnier à Champel pour 58,5 millions. Quelques semaines plus tard, la Banque Heritage en a fait de même avec son bâtiment industriel de la route de Chêne occupé autrefois par un cigarettier puis un horloger. La banque privée l’a vendu pour 56,5 millions de francs.

Nombreux exemples

Ces exemples sont loin d’être isolés. Le Temps a passé en revue quelque 1500 transactions immobilières supérieures à 5 millions de francs qui ont été effectuées ces dix dernières années à Genève. Résultat: les banques figurent le plus souvent du côté des vendeurs. On citera parmi les ventes les plus importantes celle de l’immeuble du 7, quai des Bergues par Credit Suisse en mars 2014 (70 millions de francs) ou celle du 37, quai Wilson par HSBC en juillet 2007 (88,5 millions).

Ventes immobilières des banques depuis 2005

Evidemment, il existe une explication propre à chacune de ces ventes. Du côté de LGT, on rappelle ainsi que l’immeuble était devenu sa propriété suite à l’acquisition de Dresdner Bank (Switzerland) en 2009. «Notre politique en règle générale est de louer nos bureaux, souligne un porte-parole. Cela nous permet d’exploiter au mieux les mouvements du marché immobilier et nous confère une certaine flexibilité, notamment quand nous avons besoin de davantage d’espace.» Pour l’heure, LGT ne compte toutefois pas déménager.

Pas plus que la Banque Heritage, d’ailleurs, qui, via une opération de cession-bail («lease back»), a pu rester locataire des murs de son siège genevois. Pour son directeur Carlos Esteve, qui a déjà mis la main sur les activités de Standard Chartered début 2015, cette vente «renforce substantiellement» le capital de la banque et lui permet de «prospecter confortablement de nouvelles acquisitions afin de réaliser des économies d’échelles et d’établir notre position sur le terrain des banques privées en Suisse.»

La Banque CIC a elle aussi vendu son immeuble, au 29 avenue de Champel, en janvier 2012 pour 16,9 millions de francs tout en restant locataire des lieux. Quant à la Banque Safdié, rachetée par la banque Leumi en février 2011, elle a vendu son bijou immobilier situé au n° 1 rue de la Tour-de-l’Ile en novembre de la même année pour 57,1 millions de francs à une société anonyme – Tour de l’Ile SA – fondée deux mois auparavant et au sein de laquelle siégeaient plusieurs membres de la famille Safdié.

Effet positif sur les fonds propres

Les fusions passées ou à venir n’expliquent toutefois pas tout. Certains établissements ont ainsi vendu leur immeuble pour mieux investir d’autres lieux. C’est le cas de Piguet Galland, qui a cédé le sien rue de l’Université pour 19,25 millions de francs en mai 2013 peu de temps après avoir emménagé dans le bâtiment ultramoderne que la banque a fait construire avenue Peschier à Champel. C’est le cas aussi de la Banque Benedict Hentsch, qui a déménagé au chemin des Mines après le départ à la retraite de son fondateur en 2014 et le changement de nom qui s’ensuivit (Geneva Swiss Bank). Ses anciens bureaux, avenue de Chatelaine, avaient déjà été rachetés à la banque par Benedict Hentsch lui-même en décembre 2012 pour 20,63 millions de francs.

Emmanuel Genequand, associé de PwC, rappelle un effet positif non négligeable de la vente d’un immeuble pour une banque. Surtout dans l’environnement actuel. «Vendre permet de libérer des fonds propres, ce qui peut s’avérer très utile, que ce soit pour poursuivre d’autres activités comme une acquisition ou pour augmenter le ratio de couverture», souligne cet observateur avisé de la place financière. Ce dernier ne serait d’ailleurs pas étonné de voir le mouvement se poursuivre. «La tendance est aujourd’hui clairement à la vente et à la location», conclut-il.

Les banques en tant qu’institutions ne sont d’ailleurs pas les seules à être passées à l’acte récemment. La Fondation de prévoyance du groupe BNP Paribas en Suisse a ainsi cédé pour 10,65 millions de francs des bureaux situés sur la route de Pré-Bois, à deux pas de l’aéroport, en avril 2015. En décembre de la même année, et dans le même complexe immobilier, c’est la Caisse de pension du Credit Suisse qui vendait les siens pour 15,8 millions de francs.

La Fondation de prévoyance en faveur du personnel de l’Union Bancaire Privée a de son côté revendu un bâtiment d’habitations situé place de l’Université pour 38 millions de francs au début du mois de mai 2016. Un immeuble qu’elle avait acquis en août 2012 pour 38,05 millions. Contactée, la banque n’a pas souhaité commenter une transaction qui relève de la stratégie de gestion du patrimoine de la Fondation. Elle souligne en revanche qu’elle n’a pas l’intention de revendre l’un de ses immeubles.

Investissements immobiliers pour la clientèle

Au cours des cinq dernières années, les banques n’apparaissent ainsi, en leur nom propre, qu’à trois reprises au rang des acquéreurs de biens dont le prix dépasse 5 millions de francs. La Banque Privée Edmond de Rothschild a racheté le 8 rue François-Diday, en plein quartier des banques, à la Banque nationale suisse en septembre 2014 pour 74 millions de francs. Piguet Galland a mis la main sur une villa de Collonge-Bellerive en septembre 2015 pour 6,2 millions de francs. Quant à HSBC Private Bank (Suisse), elle a récupéré en mars 2012 une villa de 469 m² à Pregny-Chambésy, avec un terrain de 2832 m² et accès au lac, suite au non-remboursement d’un prêt d’un client avant de la revendre, un mois et demi plus tard, pour 22 millions de francs.

Pourtant, le nom d’établissements financiers figure bel et bien dans la colonne du registre réservée aux acheteurs. Mais la plupart du temps, c’est en raison d’investissements réalisés pour le compte de leurs clients.

Les plus actifs à ce titre à Genève sont Credit Suisse et la Banque Edmond de Rothschild, au moins pour ce qui concerne les années les plus récentes. La première, via sa Fondation de Placement, a mis la main sur cinq biens immobiliers depuis l’été 2012. Des achats qui vont de 5,5 millions de francs pour une propriété à Versoix à 74,3 millions pour un immeuble situé dans la zone industrielle de Meyrin. Le fonds immobilier Sicav de la seconde a été encore plus actif avec 17 biens immobiliers achetés dans le canton depuis février 2012 – et une seule vente – pour un montant total de 246 millions de francs. Des immeubles dont les prix varient entre 8,35 millions et 59,4 millions pour celui cédé en avril 2015.


Les assurances assoiffées d’immobilier

Si les banques ont pris l’habitude de figurer du côté des vendeurs dans le registre foncier cantonal, les assurances, elles, ne se font pas prier pour racheter des immeubles. Dont ceux justement vendus par les établissements financiers.

A ce titre, Swiss Life est incontestablement le plus actif. Il a racheté l’immeuble d’UBS en janvier 2015 et celui de Banque Heritage en avril dernier. En tout, le plus grand propriétaire du pays a dépensé 1,24 milliard de francs depuis 2010 pour acquérir douze immeubles à Genève. Outre les 535 millions versés à UBS, les plus grosses transactions ont été l’achat du n° 62 de la rue du Rhône en avril 2015 pour 170 millions et celui du n° 10 de la rue d’Italie en mars 2013 pour 200 millions.

L’assureur zurichois n’est pas le seul dans sa catégorie à s’intéresser de près au marché immobilier genevois, loin de là. Axa Winthertur a ainsi déboursé 382,2 millions de francs depuis la fin 2009 pour l’achat de 8 biens. Dans le même laps de temps, la SUVA a dépensé 237,3 millions pour six bâtiments.

Appétit démultiplié

L’appétit des assureurs pour la pierre ne date pas d’hier, mais ces derniers se classent désormais au premier rang des acquéreurs en Suisse. Une évolution qui n’étonne pas les spécialistes. «Dans un environnement de taux négatifs, les investisseurs institutionnels, et pas seulement les assurances, sont en quête de rendements, explique Hervé Froidevaux. Or l’immobilier est une classe d’actif qui offre aujourd’hui des rendements intéressants par rapport à tout le reste.» Conséquence: le poids de l’immobilier a tendance à augmenter dans le portefeuille des investisseurs institutionnels, pour atteindre désormais entre 10% et 30%, précise le directeur romand de Wüest & Partner.

Quant à la présence remarquée de Swiss Life au bout du lac, Hervé Froidevaux l’explique par le fait que ce dernier investit aussi dans les grands immeubles commerciaux, de par leur taille plus en vue dans les transactions publiées, et que, dans ce secteur, Zurich et Genève sont les deux villes les plus intéressantes en Suisse. Reste l’effet sur le marché? Pour le spécialiste les assurances ont aussi contribué à la hausse des prix de ces 15 dernières années. «Mais elles ne sont de loin pas les seules à s’intéresser à la pierre en cette période de faibles rendements», conclut-il.