A-t-on trop construit de villas en Suisse romande? Une maison individuelle sur 20 y est actuellement à vendre (5,0% du stock). Ce même taux de l'offre était de 3,5% encore fin 2005. Et il ne dépasse pas aujourd'hui 3,5% autour de Zurich, Berne ou Bâle.

Simplifions la rétrospective: la génération des «baby-boomer» a construit beaucoup de maisons, entre 1965 et 1985. Mais la demande est très forte; au pouvoir d'achat croissant des Suisses s'ajoutent des migrants aisés, dans un contexte de haute conjoncture et de taux hypothécaires historiquement bas depuis plusieurs années. Les prix augmentent, jusqu'à 15% ces douze derniers mois dans l'Arc lémanique. Les nombreuses zones villas se remplissent, l'élan étant souvent plus quantitatif que qualitatif.

L'ensemble du canton de Fribourg et les régions du Gros-de-Vaud, de Morges et de Sion ont construit annuellement plus de 20% du stock de maisons individuelles depuis cinq ans, alors que le taux de construction moyen en Suisse était de 1,4%. Et maintenant? Le marché des objets d'occasion est toujours plus liquide, les prix élevés incitant des vendeurs potentiels à se séparer de leur maison. Le marché dépend désormais de la conjoncture et des conditions d'emprunt. La demande va se rétracter si les taux hypothécaires augmentent.

A long terme, de nombreux «baby-boomers», nés entre 1945 et 1965, vont se séparer de leur demeure, devenue trop encombrante ou inadaptée à leurs nouveaux besoins. Malgré l'accroissement du nombre d'objets d'occasion, les particuliers vont encore, souvent, construire leur rêve à neuf. Autant d'éléments qui tendent vers une plus grande liquidité du marché.

Dans ce contexte, les prix des maisons individuelles vont stagner cette année dans une grande partie de la Suisse romande; et ils pourraient bien baisser à moyen terme.