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Schwellbrunn, plus beau village suisse, est surtout connu pour son marché du bétail.
© Gian Ehrenzeller / Keystone

Immobilier

La beauté d’un lieu: garantie d’un investissement rentable?

Investir dans un site reconnu pour la beauté de son paysage constituerait-il une assurance de rentabilité? La question est intéressante. Essai de réponse à l’aune des finalistes du concours dédié aux plus beaux villages de Suisse

Le marché de l’immobilier est toujours extrêmement lié à des facteurs régionaux, voire locaux, et s’avère incroyablement fragmenté. D’où la quête fréquente de critères qui permettraient de garantir la rentabilité du placement concerné. Trois économistes spécialisés de la Recherche immobilière d’UBS, Claudio Saputelli, Maciej Skoczek et Sandra Wiedmer, ont étudié la question avec l’exemple des douze candidats au dernier concours du plus beau village de Suisse.

Le cadre est idyllique. Et le prix?

Cet automne, la finale a réuni trois candidats par région linguistique: Grimentz (commune d’Anniviers, VS), Les Diablerets (Ormont-Dessus, VD) et Les Marécottes (Salvan, VS) pour la Suisse romande; Aquila (Blenio), Rasa (Centovalli) et Sonogno pour le Tessin; Falera, Tschlin (Valsot), et Vrin (Lumnezia) pour les Grisons; ainsi qu’Iseltwald (BE), Menzberg (Menznau, LU) et Schwellbrunn (AR) pour la Suisse alémanique. C’est ce village appenzellois qui a remporté le concours.

Le caractère idyllique de ces sites ainsi que leur attrait touristique sont incontestés. Sans compter qu’ils recèlent souvent des bâtiments historiques de grande valeur. De ce fait, ils préservent leur centre, et l’activité de construction y est souvent fortement limitée. La petite taille de ces villages y raréfie aussi l’offre. Vues de l’extérieur, toutes ces caractéristiques devraient favoriser le marché immobilier local. Mais est-ce bien le cas? Six critères liés au marché immobilier vont permettre d’y voir plus clair.

Des prix en dessous de la moyenne

Au niveau des prix des logements en propriété, Falera arrive en tête avec plus de 8000 francs par mètre carré. Cela représente plus du double d’Aquila, la localité la moins onéreuse du classement, à moins de 4000 francs. Les Diablerets et Grimentz figurent au 2e et au 3e rang, à plus de 6000 francs. En comparaison suisse, les prix dans les plus beaux villages sont assez faibles. Seulement Falera dépasse le prix moyen helvétique (6700 francs par mètre carré). Habiter dans un endroit pittoresque ne revient donc pas forcément cher. Mais il faut accepter l’inconvénient du long temps de trajet pour atteindre ces sites isolés ou éloignés.

Falera affiche aussi la plus importante hausse des prix entre 2016 et 2017, près de 9%, en nette accélération par rapport aux années précédentes. Cette augmentation dépasse largement celles enregistrées à Menzberg et à Schwellbrunn (4,1% et 3,5%). Grimentz, qui figure sur le podium en termes de prix, a cependant vu ces derniers baisser de 4,8% par rapport à 2016: la beauté d’une commune ne suffit pas à se prémunir contre les corrections de prix.

Croissance peu dynamique

En 2016, seuls 1,1% des logements étaient vacants dans les communes finalistes. C’est moins que la moyenne suisse (1,3%). Sonogno, Les Marécottes et Aquila ne disposent d’aucun logement vide. Ces faibles taux s’expliquent au moins en partie par la stabilité d’une population indigène souvent propriétaire.

En effet, entre 2012 et 2015, la population de ces localités a affiché une croissance peu dynamique de 2%. C’est Salvan qui attire le plus de nouveaux habitants et stimule ainsi la construction. Le défi des plus beaux villages: augmenter la part de jeunes et freiner leur émigration, sinon la population risque de diminuer.

Sur les douze sites, seul 1,7% du nombre actuel de logements a été autorisé à la construction au cours des dix dernières années. C’est presque moitié moins qu’en moyenne suisse (plus de 3%). Comparé à la décade précédente, l’activité de construction a nettement ralenti. Seules Les Marécottes, grâce à un fort apport démographique, voient l’activité de construction progresser (environ 3,5%).

La beauté ne suffit pas…

Fiscalement, les plus beaux villages de Suisse 2017 affichent d’énormes différences. Ainsi, une personne célibataire avec 100 000 francs de revenu paiera 42% d’impôts en plus à Iseltwald qu’à Falera. Pour les couples mariés sans enfants (revenu: 150 000 francs), le surplus d’impôts dépasse même 50%. Les habitants des plus beaux villages de Suisse doivent souvent payer davantage d’impôts, ce qui n’est pas étonnant au vu de leur caractère isolé et de leur faible activité économique.

En conclusion, une situation exclusive ne protège pas à elle seule contre la baisse des prix de la pierre. Les marchés immobiliers des plus beaux villages se caractérisent souvent par une dynamique relativement faible de la demande et de l’activité de construction. Avec leur accès parfois difficile, ces marchés présentent une liquidité réduite. Mais le prix est souvent déterminé par la disponibilité subjective de l’acheteur à payer un bien qui sort de l’ordinaire. Un paysage exceptionnel peut donc parfois compenser un environnement de marché peu avantageux.

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