«On l'appelle la salle des tortures», explique en riant Bernard Nicod lorsqu'il montre son bureau. C'est là que ses collaborateurs doivent justifier leurs résultats. Quand ils déçoivent leur patron, ils passent un mauvais quart d'heure. Fidèle à sa réputation d'élégance vestimentaire et de parler cru, Bernard Nicod, nous reçoit.

La «salle des tortures» a un petit air présidentiel. Deux drapeaux, retombant sur leur hampe, encadrent le bureau. A gauche l'étendard olympique. Le maître des lieux a reçu une décoration des mains de Juan Antonio Samaranch. Le drapeau de droite est moins évident: deux étoiles, des carrés, rouge et bleu. C'est celui du Panama. Agé de 56 ans, Bernard Nicod est également consul de ce pays depuis plus de vingt ans. «Je n'y fais aucune affaire, mais je sais que la police des constructions y est plus souple et plus efficace qu'ici.»

Le promoteur vaudois reconnaît avoir beaucoup perdu dans la crise des années 90. Aujourd'hui, les chantiers qu'il mène pour son propre compte valent près de 170 millions. En temps qu'entrepreneur général il conduit des projets d'un montant équivalent, pour le compte de tiers. Il est également courtier et vient d'ouvrir son douzième bureau, à Aigle. Entretien avec un des trois plus importants professionnels de l'immobilier en Suisse romande.

Le Temps: Les prix des appartements et des villas ont flambé dans l'Arc lémanique ces dernières années et la hausse des taux menace. La situation ne ressemble-t-elle pas furieusement à celle de la fin des années 80, veille du krach immobilier?

Bernard Nicod: Ça n'a rien à voir, à l'époque les prix étaient devenus fous. Dans les cantons de Vaud et de Genève le déficit de constructions est très important. La croissance démographique se poursuit au rythme de 1% par an. Il faut loger chaque année 6000 personnes de plus dans le canton de Vaud et 4000 dans celui de Genève. Mais la production ne suit pas, on ne construit chaque année que de quoi loger 5000 personnes dans les deux cantons.

La hausse des prix de ces dernières années n'est que le rattrapage de la crise grave du début des années 90. (A l'aide d'un stylo en or, Bernard Nicod esquisse une courbe des prix. Ces deux dernières années elle a fini par rejoindre le prix d'équilibre de long terme puis à le dépasser quelque peu). Tant qu'on est proche de la courbe de long terme, il n'y a pas de soucis à se faire. La courbe ne s'est pas emballée, elle est simplement ascendante. Après la hausse récente, les prix vont se stabiliser que ce soit du côté des appartements ou des villas. Ces dernières ont chauffé plus vite et ont pris un peu d'avance.

Le volume des transactions pourrait ralentir un peu en 2005. De 11 milliards sur les cantons de Vaud et Genève, il pourrait passer à 10,8. La loi sur la prévoyance professionnelle et surtout les taux bas, nous aident à vendre des appartements. Grâce à eux, les deux marchés, celui de la location et celui de la vente sont en concurrence directe. Les prix se sont équilibrés, des locataires deviennent propriétaires et vice versa, un phénomène que l'on n'avait plus vu depuis 1990.

– Les acheteurs institutionnels sont-ils revenus?

– Ils achètent peu. C'est à se demander s'ils n'ont pas pris assez de bouillons en Bourse. Peut-être qu'ils attendent que tout le monde se soit jeté sur l'immobilier pour s'y intéresser.

– Les prix de l'immobilier peuvent-ils se passer de la croissance économique?

– Dans notre région oui, à cause de la démographie. J'ai de la chance notre marché est porteur. Même sans croissance économique; on n'en a pas depuis plusieurs années les affaires marchent. Mais la situation économique fait souci. J'ai connu, il y a trente ans, une Suisse qui était gagnante sur tous les tableaux. Elle n'existe plus. Le Suisse était honnête, sérieux, il avait le goût du labeur. Le pays était propre. C'est fini, les gens ne veulent plus travailler que 34 heures par semaine, j'en fais 80. Le nombre d'indépendants a passé de 17% à 15% dans le canton de Vaud, une tendance préoccupante. Notre civilisation est à un tournant. Je pense qu'en 2005, le nombre des faillites augmentera de 50% dans le canton de Vaud, les contentieux doubleront et le chômage progressera d'un quart. Mon pif me le dit. La consommation va très mal en Suisse.

– Quel district de l'Arc lémanique a les prix les mieux orientés?

– De Genève à Villeneuve, c'est une seule mégalopole: «Geneva Lake Region», comme disent les Anglais. La seule différence tient à la profondeur de la zone intéressante. Elle est plus large à Genève et devient de plus en plus étroite à mesure que l'on s'approche de Villeneuve.

– Vous n'avez rien construit à Genève?

– Laissez-nous le temps d'arriver, nous y sommes présents depuis trois ans seulement. Je compte bien construire quelque chose. Nos deux bureaux comptent une trentaine d'employés.

– Les bureaux et les surfaces industrielles abondent, pourtant vous avez construit deux immeubles de cette nature à Gland. Est-ce rentable?

– J'ai tout loué en quelques mois. A la fin du mois d'avril, nous terminerons un immeuble administratif à Nyon. Il est déjà loué, depuis plusieurs semaines, avec des baux de 15 ans.

– Quelle est l'activité la plus rentable aujourd'hui, la régie, le courtage ou la promotion?

– L'activité la plus rentable est celle qui me passionne. La rentabilité est secondaire, ce qui compte c'est la passion. En tant que gérant nous sommes mal payés alors que comme courtier nous le sommes souvent trop. En ce qui concerne la promotion, si vous touchez la cible en plein dans le dix avec le bon immeuble au bon endroit et au bon moment, vous gagnez de l'argent. Cela n'arrive pas à chaque fois, nous avons subi huit ans des souffrances aiguës. Cela ne fait que deux ans que les affaires ont vraiment repris. La valeur des immeubles que j'ai en cours de construction est de 349 millions de francs. La moitié environ est réalisée dans le cadre de l'entreprise générale (ndlr: pour le compte de tiers). L'autre moitié pour mon propre compte, ils sont mis en vente.

– Comment vont évoluer les loyers?

– Ils vont progresser de 2% cette année, c'est peu mais c'est plus que l'inflation et plus que la croissance économique.

– Combien avez-vous perdu dans la crise des années 90?

– 80 millions

– Les avez-vous regagnés depuis?

– Je ne sais pas. Ce que je sais c'est que je n'ai jamais manqué d'argent. On en trouve toujours pour de bons projets.