Bernard Nicod Président du groupe Bernard Nicod

«La peur de la Finma, de la Banque nationale suisse et du Conseil fédéral rend le crédit trop difficile»

> Entretien Lesperspectives dumarché immobilier selon Bernard Nicod, président du groupe Bernard Nicod

Bernard Nicod a créé son groupe en 1977. C’est aujourd’hui un leader romand avec 407 millions de francs d’états locatifs, 473 millions de transactions et 335 millions de chantiers sont en cours. Le Temps l’a rencontré dans ses bureaux, à Lausanne, afin qu’il s’exprime sur les taux négatifs, ses projets et le marché.

Le Temps: Est-ce que les taux négatifs incitent votre groupe à davantage s’endetter?

Bernard Nicod : Non. Pour chaque affaire, nous décidons de la proportion d’endettement la plus appropriée en tenant compte du court et du long terme. Nous avons une vision à long terme en tant que propriétaire, constructeur, entreprise générale et promoteur.

– Est-ce que cela influence le choix des crédits immobiliers?

– Il est vrai que jamais les taux d’intérêt n’ont été aussi bas. Dans leur politique de crédit, tous les établissements bancaires tiennent compte de taux d’intérêt incomparablement supérieurs aux taux du jour. Les calculs d’hypothèque se fondent donc sur des taux à 4 ou 5%. C’est une erreur. Les taux resteront bas encore longtemps si l’on observe la situation dans la zone euro et en Suisse, l’endettement des corporations de droit public – à noter que le canton de Vaud est très peu endetté contrairement à la Ville de Lausanne et du canton de Genève, lesquels sont déraisonnables. Cela fait quatre ans que les taux sont bas et il n’y a pas de raison qu’ils ne le soient pas encore quatre ans. Les banques calculent avec des taux à 5%, mais ils sont faux. Personne ne peut vous dire que les taux hypothécaires vont remonter demain matin. Seul un embrasement des prix du pétrole conduirait à une hausse des taux.

– Est-ce que vous parvenez à obtenir du 0%?

– Nous avons les meilleurs taux possibles parce que nous sommes très bien cotés dans tous les établissements. Même dans les années 1990 à 1996, nous avons toujours rempli nos engagements.

– Est-ce qu’en raison des taux négatifs, les acteurs immobiliers se satisfont de rendements encore plus bas qu’avant?

– Non, pas vraiment. La folie de quelques immeubles excessivement bien placés est exclusivement zurichoise ou genevoise, mais elle n’est pas vaudoise et elle est dans le rétroviseur. La galaxie financière s’est dégonflée. Je préfère certes acheter un immeuble sur la Bahnhofstrasse qu’un Jeff Koons dans une perspective à cinquante ans. Ces exceptions zurichoises ne nous empêchent pas d’observer un marché solide et même en reprise. Les conditions exactes de ces cas particuliers sont d’ailleurs inconnues.

Un jour, un oligarque se construit une villa en Suisse romande d’une valeur de 15 à 17 millions de francs. La banque lui prête plus de 20 millions et lui apporte à la banque 700 millions sous gestion. Cela fausse tout. Le montant du crédit n’est pas toujours inférieur à la valeur de l’immeuble. Mais c’est une exception.

L’an dernier, j’ai vendu pour un quart de milliard d’immeubles de rendement sur un total de transactions de 470 millions de francs. Les transactions de rendement se sont faites à des taux corrects qui correspondent à un rendement réel en accord avec les instituts bancaires. Le deuxième semestre 2014 a été plus sévère et plus contrôlé que le premier. Le crédit devient difficile à très difficile et ralentit sérieusement les transactions.

– Pour qui le crédit est-il plus difficile à obtenir?

– Pour tout le monde. La peur de la Finma, de la BNS et du Conseil fédéral rend le crédit difficile. Je dirais même trop difficile. Avec les bouleversements actuels et les graves inconnues dans lesquelles nous vivons, ils devront procéder à un changement de cap. Lorsqu’ils verront l’impact de ce resserrement grave sur l’économie, ils réaliseront qu’ils ont agi trop fort, trop tard et trop loin.

– Les mesures destinées à réduire la demande dans le logement locatif?

– Sur ce secteur, tout est sous contrôle, sérieux et rentable. Le marché a pris sa juste dimension. Genève a commencé à construire réellement des logements en 2013 et 2014, au contraire des sept à huit années précédentes. Sur Vaud, nous gardons une moyenne supérieure à 4400 logements. Heureusement que l’initiative Ecopop a été refusée. Sinon nous serions tous en grande difficulté. La semaine avant le vote d’Ecopop je n’ai pas dormi. On risquait de rejeter trois siècles de labeur et de sérieux.

– Est-ce que le marché poursuit sa légère progression?

– On construit davantage. Dans le canton de Vaud, l’équilibre sera atteint en 2018, c’est-à-dire demain. On a manqué de logements depuis 2010 et ce déficit a été grave de 2012 à ce jour. Cela ira mieux en 2015, encore mieux en 2016 et, à moins d’un événement international grave, l’équilibre sera atteint en 2018. Il restera toutefois à savoir comment le Conseil fédéral mettra en œuvre le résultat des votations du 9 février 2014.

Mais les événements de Charlie Hebdo doivent conduire à un Schengen bis. On sera plus sévère aux frontières. La Suisse garde son attrait, mais l’octroi de permis risque d’être très contrôlé. Le contingentement posera des problèmes à bien des entreprises.

– Est-ce que les effets de l’initiative Weber se maintiennent?

– Oui, tout à fait. Le Valais a plongé et il ne le mérite pas. Des étrangers respectables et respectés ont probablement l’intention de quitter nos stations. La situation est grave dans l’Arc alpin. Dans les Alpes vaudoises, il n’y a presque plus d’étrangers qui cherchent à s’installer. Pour les forfaits et les permis B, l’attrait de la Suisse a diminué de plus de la moitié.

– En France, n’est-ce pas encore plus difficile et compliqué?

– Il n’y a plus un seul Suisse qui achète un objet en France. Ce n’est plus d’actualité. Il n’y a plus d’issue économique en France.

– Est-ce que Londres rassemble tous ceux qui partent de l’Arc alpin?

– Ces étrangers qui aiment notre tranquillité, notre stabilité et nos panoramas, respectent notre sécurité, même si elle a diminué dans les grandes villes, avaient de bonnes raisons de venir visiter leur banquier en Suisse. Londres est le pôle d’attraction pour tout le monde.

– Est-ce que le prochain défi de l’immobilier sera l’initiative pour les droits de succession?

– C’est l’immense combat de l’année. L’effet serait aussi grave qu’Ecopop, une catastrophe économique. Je me battrai. Je crois au bon sens du peuple suisse. Nous sommes de nouveau à un tournant décisif pour la stabilité de l’économie suisse.

– A Berne, on discute aussi de supprimer la déduction fiscale des intérêts. Quel en serait l’impact?

– Ce serait la fin planifiée de l’économie immobilière suisse dans un pays où on a de la peine à arriver à 38% de propriétaires. Et la fin d’une branche qui fait vivre directement près de 550 000 personnes, avec une proportion de près de 13% du PIB suisse.

– Est-ce que 2014 a été une bonne année pour votre groupe?

– L’année 2014 a été une bonne année, mais elle marque une nette diminution des transactions sur les villas et appartements. Elle augure une année 2015 excessivement difficile pour les transactions résidentielles de catégorie supérieure. Premier constat, le luxe, qui était en difficulté en 2013 et aux soins intensifs en 2014, est maintenant mort.

– Est-ce le tour des villas?

– Lorsqu’on est dans des produits accessibles à la majorité de la population, tout se passe très bien. C’est la raison pour laquelle nous avons eu une bonne année. Mais les banques rechignent malgré tout à octroyer des crédits, parce qu’elles sont corsetées par la Finma. Celle-ci craint encore une bulle, qui ne s’est jamais produite, et a serré les freins. Mais aujourd’hui, il faut les desserrer pour trouver un nouvel équilibre et pour que les gens qui disposent d’un revenu suffisant puissent acquérir. En raison des contrôles excessifs, au deuxième semestre 2014 de nombreuses transactions n’ont pu être conclues faute du crédit nécessaire. C’est plus que regrettable.

– Est-ce que l’octroi de permis de construire est toujours aussi compliqué?

– L’égoïsme reste le frein principal. Nous avons certes rencontré plusieurs succès avec des plans de quartier qui ont abouti, mais nous plaçons toute notre énergie à obtenir des permis en raison des multiples complications qui se sont encore renforcées. En novembre, dans un chantier, la différence se limitait à peine à 1 cm. La commune nous l’a communiqué après deux mois. Nous avons donc perdu deux mois… On croit rêver.

– Est-ce que vous êtes de plus en plus un promoteur?

– Je suis promoteur 70 heures par semaine, mais je suis davantage un constructeur qu’un promoteur. Depuis sept ans, on a bloqué les terrains pour le plan de quartier des Cèdres à Chavannes alors que nous avions une vision pour cette région. Peu à peu, on a monté le tout. Il ne reste que le dernier obstacle, la mise à l’enquête, puisque les trois premiers immeubles qui font 200 logements sont à l’enquête publique en ce moment. C’est un investissement de 600 millions de francs pour la globalité de cette promotion.

– Quels seront les autres grands projets pour 2015?

– A côté de Chavannes, nous avons trois grands chantiers et une vingtaine d’autres plus modestes. Nous sommes des artisans et non des industriels. Chaque affaire est spécifique.

– Lorsque vous voyez se construire les nouvelles plus hautes tours de Suisse, est-ce que cela vous incite à construire encore plus haut?

– A Bâle, c’est un ami qui l’a construite, André Hoffmann. Il m’a dit que sa tour était plus haute que la mienne. Je lui ai dit que la mienne serait plus belle. Je pense toutefois que le projet d’Herzog & de Meuron de «tour flamme» aurait été splendide. Avec le bon sens de ces grandes familles suisses discrètes, solides, puissantes et riches, ils se sont dit en tant qu’actionnaires de référence qu’ils n’avaient eux pas le droit de faire une tour aussi chère et dévoreuse d’énergie. C’est très respectable.