Aller au contenu principal
Encore 1/5 articles gratuits à lire
Les investisseurs institutionnels ne détiennent que 20% de la valeur des immeubles locatifs suisses (ici les Avanchets à Vernier) 
© MARTIAL TREZZINI

Investissement

Pourquoi la BNS se méfie du marché des immeubles

Contrairement aux idées reçues, la plus grande partie de l’immobilier de rendement appartient à des petits investisseurs endettés qui, comme les ménages, sont exposés à une hausse des taux

La pierre a sauvé les meubles. L’immobilier suisse a rapporté plus de 5% de rendement aux caisses de pension suisses, l’an dernier. Ce, alors que ces mêmes caisses ont gagné moins de 1%, sur l’ensemble de leurs placements, selon les chiffres publiés en février par l’Association suisse des institutions de prévoyance (ASIP).

Les objets de rendement – des immeubles que l’on achète pour encaisser des revenus locatifs – ont donc plus été le moteur de la performance des caisses. En comparaison, le marché boursier suisse ne leur a rapporté que 2,8%, l’an dernier. Les bourses étrangères, elles, leur ont fait perdre 1,9%.

Moins risqué et plus payant

L’immobilier n’est plus seulement moins risqué, il est aussi plus payant. Un double avantage qui justifie la tendance actuelle: les immeubles suisses sont très recherchés, dans un environnement de taux bas où les obligations rapportent peu et, pour certaines, coûtent même un intérêt négatif.

Ainsi, jusqu’à fin 2014, l’évolution de l’immobilier résidentiel suisse était plus ou moins homogène. Mais depuis que les prix des villas et des PPE ont cessé d’augmenter, des divergences apparaissent. Ceux des immeubles poursuivent leur hausse. Même si une accalmie a été constatée durant l’hiver, leur valeur de marché a tout de même progressé de 4,6% par an, depuis 2010.

Trop vite, trop haut? C’est l’avis de la Banque nationale suisse (BNS). A trois reprises au moins l’année dernière, son numéro deux, Fritz Zurbrügg, a signalé qu’«aucune accalmie n’est observée sur le marché des objets résidentiels de rendement. Divers indicateurs montrent que les rendements, déjà faibles, se sont encore réduits et que les prix ont poursuivi leur hausse».

Pour l’ASIP, c’est une évidence: «Les rendements de 5% ne sont pas réalisés sur les acquisitions de 2015». En d’autres termes, les biens sont aujourd’hui trop chers pour dégager un tel retour sur investissement. Selon le cabinet de conseil zurichois CIFI, la performance moyenne des immeubles de rapport s’est établie à 3,3% en 2015. C’est presque deux fois moins que les 6,2% annuels recensés par la société Wüest&Partner, entre 2005 et 2014.

La direction de Swiss Life, le plus grand propriétaire du pays, réfute la thèse d’une surchauffe. Elle aussi justifie son intérêt pour la pierre suisse par l’écart de rendement actuel avec des actifs au profil de risque similaire – il faut payer 0,4% par an, pour détenir des obligations à 10 ans de la Confédération.

Un crédit sur trois finance un immeuble

Pourquoi la BNS s’inquiète-elle de la baisse des rendements? A priori, ce n’est pas son rôle. Contactée par Le Temps, l’institut d’émission précise: «Si les immeubles étaient entièrement détenus par des propriétaires qui n’utilisent pas de financements bancaires, les variations de prix n’auraient pas d’implications directes pour la stabilité financière».

C’est donc le niveau d’endettement qui gêne la banque centrale. Contrairement à une idée répandue, les entités qui ne passent pas par une banque pour acheter des immeubles – des fondations, des caisses de pension, des assurances, des fonds cotés en bourse – ne sont pas les principaux propriétaires du parc d’immeubles helvétiques. Et de loin.

Seul un cinquième de la valeur des immeubles résidentiels du pays appartient à des investisseurs institutionnels (17%), selon les données de Wüest & Partner. Le reste est en mains de privés de petites sociétés, des collectivités publiques et de coopératives. Dit autrement, 80% du parc d’immeubles dans le pays est dépendant d’une hypothèque et donc, exposé à une hausse des taux.

De quels montants parle-t-on? A peu près un tiers de la valeur des nouvelles hypothèques sert au financement d’objets de rendement, soit environ dix milliards de francs de crédits supplémentaires par année. Dont la moitié se destine à des particuliers, selon la BNS. «Certains signes révèlent que la propension au risque des banques se serait de nouveau accrue au cours des six derniers mois», notait aussi Fritz Zurbrügg, en décembre dernier.

Comme pour le segment des villas ou des PPE, «les banques se montrent plus prudentes que par le passé», observe quant à lui Hervé Froidevaux, directeur romand de Wüest&Partner. Un banquier genevois, actif dans la gestion des crédits, n’est pas tout à fait d’accord: «La concurrence entre les banques ne se joue pas tellement sur les taux. En réalité, la sous-enchère est moins visible car elle a surtout lieu au moment d’établir des paramètres pour déterminer la capacité financière d’un emprunteur». Pour plus de 40% des nouvelles hypothèques octroyés à des investisseurs privés, relève encore la BNS, les coûts de l’emprunt (à un taux virtuel de 5%) dépassent le tiers des loyers encaissés.

Le risque de la responsabilité limitée

Les risques sont, pour l’heure, théoriques. Mais en cas de hausse importante des taux hypothécaires, la capacité financière des propriétaires serait réduite. La demande et les prix du marché commenceraient alors à baisser et feraient augmenter le niveau d’endettement des emprunteurs. Les banques pourraient alors exiger des remboursements anticipés, afin de recalibrer la part de leurs prêts par rapport à la valeur des biens mis en gage.

Ces opérations, lesdits «appels de marge», ne sont toutefois pas monnaie courante. Mais le cas échéant, reprend le banquier genevois, les banques prêteuses pourraient bien se montrer plus pressantes vis-à-vis de propriétaires d’immeubles que des autres: «Le risque est généralement considéré comme plus élevé pour les objets de rendement car certains propriétaires sont des sociétés à responsabilité limitée, à l’inverse d’un ménage ou d’une famille. Un même choc pourrait donc conduire à des conséquences bancaires très différentes, entre le segment des logements habités par leurs propriétaires et les immeubles locatifs».

Ce dernier semble toutefois mieux armé contre une chute des prix. «Si certains acteurs doivent vendre, il est probable qu’ils trouvent des repreneurs, probablement institutionnels. Le marché est certes plutôt cher, mais pour ceux qui sont à jour, le risque de baisse des loyers est assez faible, indique Hervé Froidevaux». Lequel prévient quand même: aujourd’hui plus que jamais, son bureau de conseil rend les clients attentifs. Avant de lancer l’acquisition d’un immeuble, ils doivent impérativement tenir compte des facteurs externes. Précisément, aux réglementations qui conduiraient à des travaux de rénovation, d’isolation ou de dépollution, ou encore aux lois limitant la hausse des loyers (droit du bail, LDTR sur Vaud et Genève). De tels facteurs, conclut l’expert, peuvent à eux seuls absorber tout ou partie d’un rendement de départ déjà faible.

Publicité
Publicité

La dernière vidéo economie

«Nous tirons parti de la lumière pour améliorer le bien-être des gens»

Candidate au prix SUD de la start-up durable organisé par «Le Temps», la société Oculight est une spin-off de l’EPFL qui propose des aides à la décision dans l’architecture et la construction, aménagement des façades, ouvertures en toitures, choix du mobilier, aménagement des pièces, pour une utilisation intelligente de la lumière naturelle. Interview de sa cofondatrice Marilyne Andersen

«Nous tirons parti de la lumière pour améliorer le bien-être des gens»

n/a
© Gabioud Simon (gam)