Le télétravail n’est pas l’e-commerce. Bien que le premier devrait s’installer plus durablement dans nos vies, il n’aura pas l’effet du second sur le marché immobilier. Dans une étude publiée mardi, Credit Suisse compare, ou plutôt distingue, les conséquences de la hausse des ventes en ligne sur les surfaces de vente et celles d’une démocratisation du travail à domicile sur les surfaces de bureaux.

Les prévisions sont incertaines, les auteurs de l’étude le concèdent. Mais effets il y aura. «Les avis des experts immobiliers divergent largement quant aux éventuelles répercussions sur la location de surfaces de bureaux.» Mais «les opinions diffèrent surtout concernant l’ampleur et le rythme de ce changement».

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Les économistes de Credit Suisse esquissent trois scénarios. Le retour à la normale mènerait à une baisse de la demande de 5% maximum. Dans le scénario intermédiaire, qui est aussi celui que privilégient les auteurs de l’étude, la baisse atteindrait, à long terme, 15%. Enfin, une nouvelle donne sur le marché du travail ferait chuter la demande de 25%.

Pas de hausse, c’est certain

Pour évaluer les conséquences sur les loyers, on sait qu'historiquement, chaque pour cent de demande en moins fait baisser les loyers de 2,4%. Sans s’aventurer à faire une prédiction précise, Credit Suisse écarte au moins, déjà, une hausse des loyers des surfaces de bureaux. Une fois ces scénarios posés, reste à savoir quels sont les taux d’économie de surfaces réalisables grâce au télétravail. Selon les responsables d’entreprises sondés chaque mois par la banque, le futur taux de travail à domicile pourrait atteindre 14% dans le tertiaire. Cela permettrait de réduire les surfaces de 7%. Dans l’industrie, c’est moitié moins, avec une diminution prévisible de 3,6% des locaux.

Quantifier l’effet du télétravail? Difficile, répond Jean-Paul Jeckelmann, responsable du fonds immobilier de la banque Bonhôte. Dans ce fonds qu’il supervise, il y a 20% des surfaces louées qui sont commerciales ou de bureaux. Et dans ces 20%, il y a 25% des surfaces qui – potentiellement, il insiste – pourraient être concernées par une augmentation du travail à domicile. «Il y aura bien sûr un effet, mais il ne faut pas le surestimer, pondère Jean-Paul Jeckelmann. De plus, il faudra plusieurs années pour que cela se mette en place. Une politique de télétravail, cela s’étudie et ne se décrète pas du jour au lendemain.»

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Selon lui, ce sont surtout les grandes entreprises, respectivement les grands occupants de surfaces, qui pourraient véritablement réussir à «optimiser les coûts immobiliers». «Il est peu probable qu’un bureau de quatre personnes, même s’il y a davantage de télétravail, ne décide de déménager parce qu’une place est moins occupée», illustre-t-il.

Depuis le début de la pandémie, les exemples de multinationales qui se lancent dans une grande réflexion ne sont pas rares. Parmi elles figure par exemple la banque britannique Barclays et ses 70 000 employés à travers le monde. Il y a, selon son patron, Jes Staley, un bon potentiel pour économiser sur les surfaces occupées. «Réunir 7000 personnes dans un même immeuble est sans doute une notion du passé», résume-t-il lors d’une interview à la BBC, à propos du quartier général de la banque, à Canary Wharf, au cœur de la City.

Un modèle hybride à l’étude

A Lausanne, avenue de Rhodanie, Philip Morris International (PMI) compte quelque 2000 places de travail dans ses bâtiments. Pour l’heure, le retour des employés y est très progressif: depuis le 11 mai, seule une cinquantaine de personnes étaient présentes. Et depuis ce lundi, ce nombre augmente peu à peu. mais ne dépassera pas 35 à 40% du total d’ici à la fin du mois d’août, précise son porte-parole.

«Le télétravail fait partie de la culture d’entreprise depuis plusieurs années déjà», relève-t-il également. Ces enseignements-là, en plus de ceux engrangés pendant ce printemps 2020 si spécial, serviront à alimenter la réflexion du groupe américain. «Un projet pilote doit permettre de comprendre quel mode de travail hybride conviendrait le mieux aux employés. Il n’y a toutefois aucune précipitation. C’est une réflexion qui se fera plutôt sur le long terme et nous ne savons pas encore à quoi cela pourrait ressembler», temporise-t-il.

Sur le marché immobilier proprement dit, la démocratisation du télétravail devrait se faire surtout ressentir pour les nouvelles locations de surfaces, estime l’étude de Credit Suisse. Car beaucoup d’entreprises mettent leurs projets d’expansion en suspens et examinent si le parc existant ne serait pas déjà suffisant. Et s’il y a de nouveaux projets, «il est possible que les distances minimales entre les places de travail soient plus grandes qu’avant le Covid-19», conclut Jean-Paul Jeckelmann. De quoi compenser un peu la baisse attendue mais insondable dans la demande de surfaces du bureaux.