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La caisse de pension doit marier à bon escient ses investissements immobiliers directs et indirects
© FACUNDO ARRIZABALAGA

Immobilier

La caisse de pension doit bâtir local mais penser global

Les caisses de pension suisses allouent plus de 20% de leurs actifs à l’immobilier. Pour optimiser le rendement de cette classe d’actifs et gérer efficacement son risque, une approche globale de l’allocation immobilière s’impose

Quand le bâtiment va, tout va: cet adage s’applique également aux portefeuilles des caisses de pension (CP) qui, en dépit du niveau très bas des taux d’intérêt et de marchés actions chahutés, doivent pouvoir dégager un rendement suffisant afin de satisfaire leurs engagements. En 2015, selon l’ASIP, le rendement moyen de leurs portefeuilles a été de 0,7%, un niveau inférieur au taux d’intérêt minimal qu’elles doivent créditer à leurs assurés. Mais une fois encore, c’est l’immobilier qui a tiré le rendement de leurs portefeuilles vers le haut, l’immobilier suisse indirect et l’immobilier suisse direct ayant affiché des progressions de respectivement 5,1 et 5,3%.

Cependant ces moyennes ne représentent qu’une partie de la problématique car elles masquent de grandes disparités en termes d’efficience de l’allocation immobilière. En pratique, de nombreuses CP la gèrent de manière cloisonnée avec d’un côté des investissements directs, fréquemment réalisés à proximité, et de l’autre des investissements indirects, souvent sélectionnés de manière totalement indépendante des premiers par des gérants actions. La main droite ignorant ce que fait la main gauche, il existe un risque de concentration non désirée des investissements directs et indirects.

Combinaison des allocations directes et indirectes

Les investissements directs représentent généralement plus de la moitié de l’exposition des CP à l’immobilier. Par conséquent, ils devraient impérativement être complétés par une allocation indirecte qui permette à la CP de répondre à ses engagements de distribution sans avoir à se défaire de ses immeubles, générateurs de performances moins volatiles que celles des placements indirects. Pour une bonne adéquation de ces deux types d’investissement, il convient de prendre en considération d’un côté les profils de risque/rendement des immeubles détenus en direct, et de l’autre les caractéristiques de liquidité et de volatilité des placements indirects. Cette approche globale est particulièrement importante du fait que les phases de collecte et les besoins de versements de rentes évoluent par paliers: dans les entreprises, les embauches et par conséquent les départs à la retraite se font généralement par vagues, car dépendant des cycles économiques.

La mise en œuvre de cette approche globale de l’allocation immobilière requiert un certain nombre de compétences immobilières et financières afin de définir une stratégie optimale en fonction du profil de risque du portefeuille direct existant et des besoins de la CP.

Une prime de risque très attractive

Selon la taille, les ressources de gestion internes et les objectifs de placements de la CP, le déploiement d’une stratégie d’investissement en direct nécessitera, dans les conditions actuelles de forte demande, de bonnes connaissances des différents marchés et types de bâtiments, une capacité active de prospection et de sélection d’opportunités, des compétences de gestion de projets de construction et un outil efficient de gestion des risques immobiliers. A ces compétences techniques doivent s’ajouter des compétences financières qui couvrent les différents marchés immobiliers ainsi que les véhicules d’investissement indirects suisses et étrangers.

Or, seules les grandes caisses disposent à l’interne d’une large partie de ces compétences. La majorité des CP suisses n’ont guère d’autre option que de limiter leur choix au résidentiel de proximité ou à des placements indirects suisses. Dans le premier cas, et en particulier pour les CP de petite taille, cela signifie prendre un risque élevé de concentration. Cela signifie également restreindre son champ d’opportunités et, par conséquent, le potentiel de rendement de ses investissements. Dans le second cas, il y a de grandes chances d’aboutir à une allocation sous-optimale puisque l’investissement immobilier n’est pas réalisé en fonction des besoins spécifiques de la CP et de son parc immobilier direct.

A 300 points de base, la prime de risque de l’immobilier suisse par rapport aux emprunts de la Confédération à 10 ans n’a jamais été aussi attractive. Elle rend cette classe d’actifs d’autant plus intéressante que les taux d’intérêts devraient rester bas plusieurs années encore. Les CP favorisant toujours très fortement l’immobilier direct indigène, faut-il craindre les périodes de surchauffe? S’il est certain que des segments du marché sont surachetés, ce n’est pas le cas de l’ensemble du marché locatif résidentiel suisse où la grande partie des acquisitions se réalisent avec 100% de fonds propres par des acteurs institutionnels de plus en plus professionnels.

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