Prévoyance

Les caisses de pension découvrent l’immobilier étranger

La caisse de pension qui désire investir dans la pierre hors des frontières devrait d’abord choisir des produits indiciels, selon Pierre Jacquot, Directeur Real Estate d'Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. et directeur général d’Orox Asset Management

A la recherche d’un rendement permettant de financer les retraites, les caisses de pension sont tentées par l’immobilier étranger. Pour l’heure, les institutions suisses allouent 1% de leur portefeuille dans ce segment. Le quatrième séminaire sur la prévoyance professionnelle, organisé par Edmond de Rothschild, en partenariat avec Le Temps, s’est tenu lundi à l’EPFL sur le thème du «troisième cotisant et la marche forcée vers la diversification». Pierre Jacquot, directeur «Real Estate» d’Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. et directeur général d’Orox Asset Management s’exprime sur l’intérêt de l’immobilier international.


Le Temps: Quelle est l’approche à adopter par une caisse de pension suisse désirant commencer à investir dans l’immobilier à l’étranger?

Pierre Jacquot: La première étape consiste à sélectionner quelques pays sur des bases macroéconomiques et immobilières. L’institutionnel investira sur la base d’indices homogènes avec la variation moyenne des marchés sélectionnés. Il choisit ainsi une classe d’actif plutôt que des objets immobiliers particuliers.

Après plusieurs trimestres, il pourra sélectionner des actions ou des fonds immobiliers de manière active, mais restera dans une logique d’investissement indirect en y ajoutant des notions qualitatives comme le commercial ou le résidentiel, des villes particulières et/ou des gérants de qualité).

Ce n’est que lors d’une troisième étape que l’institutionnel réalisera des investissements directs dans des immeubles. Autant en Suisse, il préfère l’immobilier direct parce qu’il maîtrise l’objet et limite les frais, autant à l’international les étapes préalables sont indispensables.


- Quelles ont été les performances des caisses de pension suisses à l’étranger?

- Dès qu’il franchit les frontières, l’investisseur est confronté aux variations de taux de change. Peut-être découvre-t-il aussi que l’immobilier de rendement à l’étranger est avant tout commercial et non résidentiel. Ensuite, si une caisse de pension domestique paie peu d’impôt en Suisse, ce n’est plus le cas à l’étranger. Enfin, si la croissance est très linéaire en Suisse, à l’étranger les cycles sont significatifs. Ainsi, les performances des caisses de pension suisses à l’étranger ont été mitigées pour celles qui sont entrées juste avant la crise financière.

- Quels indices sont à considérer?

- Il y a des indices par pays, par régions, par exemple l’indice FTSE EPRA Nareit pour l’Europe, ainsi que d’autres indices immobiliers similaires pour le monde; celui-ci est à prendre avec des pincettes, car il comprend des grands groupes cotés sensibles aux évolutions des marchés actions. Actuellement, le rendement est de 1% sur un an en euros pour l’indice monde, -15% pour l’Europe, +6% pour les émergents, et -37% pour le Royaume-Uni.

- Est-ce que l’immobilier international conduit à des coûts de conseil si élevés que le rendement net est nul?

- L’investisseur est en effet confronté aux problèmes de change, de fiscalité, de cycle et des choix entre commercial et résidentiel. Il aura besoin de conseils de spécialistes et ceci renchérit les frais de gestion. Ce qui conduit parfois à préférer une gestion indicielle qui mène à une performance à la moyenne du marché pour un coût modeste chez les grands gérants internationaux.

- Quelle est votre recommandation face au risque de taux d’intérêt?

- L’effet d’une hausse des taux d’intérêt peut être délicat parce qu’elle peut rendre attractives d’autres classes d’actifs. Nous constatons que l’immobilier indirect baisse durant l’année de la hausse des taux, mais se reprend l’année suivante. Lorsque les taux montent, cela signifie que les conditions économiques s’améliorent pour les entreprises, le commerce, la consommation, donc, par ricochet pour l’immobilier commercial. Or la plupart de nos voisins sont très exposés à l’immobilier de rendement commercial, à l’inverse de la Suisse. De plus, les baux commerciaux sont indexés. Si les taux remontent, les loyers le feront également. L’impact est donc négatif à court terme, mais positif à moyen terme.

- Quels marchés nationaux recommandez-vous aujourd’hui?

- Tout dépend de l’investisseur. En fonction du pays, la fiscalité peut être un handicap rédhibitoire. En Allemagne par exemple, la fiscalité est plus importante pour les objets immobiliers résidentiels que commerciaux. Si la caisse de pension suisse ne veut acheter que du résidentiel, elle devra de facto éliminer l’Allemagne. Si elle abandonne ses réflexes locaux et accepte le risque commercial, l’Allemagne peut être un bon choix. Au Royaume-Uni, la situation est très incertaine. La caisse de pension prudente évitera ce pays, alors que l’institutionnel plus «agressif» pourrait vouloir exploiter les incertitudes actuelles.


- Est-ce que les marchés immobiliers émergents comme le Vietnam sont à éviter en raison des risques juridiques malgré leur attractivité économique?

- Dans certains pays, la notion de titre de propriété n’est pas bien établie. Il faut éliminer immédiatement ces pays. Mais le Vietnam profite d’une démographie très favorable, d’une forte croissance et de prix de construction très bas. Il ne peut toutefois pas être le cœur d’une stratégie. Avant d’investir dans ce type de pays émergents, il faut avoir une bonne pratique de la classe d’actifs et être déjà investi de manière significative dans des marchés stables. D’autant que sur certains marchés émergents, il peut être très difficile de vendre en cas de crise.

- Du point de vue indiciel, quels marchés vous paraissent les plus attractifs aujourd’hui?

- Sur des critères de démographie et de croissance économique, je privilégierais les grands marchés européens, comme la France, l’Allemagne, les Pays-Bas et la Suède. Ensuite, j’agrémenterais cette sélection par une exposition à des marchés périphériques en train de remonter la pente, à l’image de l’Espagne et de l’Italie.


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