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Les centres médicalisés forment un segment de croissance
© GAETAN BALLY

Immobilier

Centres médicaux: les opportunités de l’économie du partage

Efficaces, flexibles et rentables: les centres médicaux répondent aux nouvelles exigences des médecins et des patients. Et ils pourraient également séduire les investisseurs immobiliers

Qu’il s’agisse d’appartements, de véhicules ou de perceuses, le partage des biens s’impose petit à petit dans le paysage économique moderne. Le secteur de la santé n’échappe pas à cette tendance: de plus en plus de médecins, physiothérapeutes ou dentistes décident de se regrouper dans ces centres médicaux, ou des cabinets de groupe.

L’essor des centres médicaux: une mutation inexorable

Ce modèle d’activité comporte de nombreux avantages. Du point de vue des médecins, il permet des gains d’optimisation dans le cadre de l’achat et de l’entretien d’équipement médical, ou encore dans le domaine des coûts d’administration ou de commandes de médicaments. Les effets de synergie dans l’acquisition des patients et dans la gestion de l’information sont également notables. Enfin, le regroupement de plusieurs professionnels dans un seul centre est garant d’une flexibilité des horaires de travail, un aspect cher aux jeunes générations s’installant sur le marché. Cette flexibilité est également appréciable pour le patient qui peut ainsi bénéficier d’horaires plus étendus, ou encore de consultations sans rendez-vous. En outre, la retraite guette nombre de médecins de générations plus âgées, généralement propriétaires de cabinets médicaux «en solo» (en Suisse, près d’un médecin sur trois a plus de 60 ans). Compte tenu des divers avantages offerts par les centres médicaux, ainsi que du rajeunissement du corps médical, on peut donc s’attendre à un changement structurel massif dans le secteur de la santé dans les années à venir.

Des opportunités pour la branche immobilière

L’expansion du modèle du centre médical génère inexorablement une demande nouvelle en locaux adaptés. De l’avis des acteurs du marché immobilier, l’immobilier de la santé fait en effet partie des rares segments qui connaissent toujours de la croissance. À ceci s’ajoute une société qui grossit en nombre et qui vieillit, deux phénomènes qui devraient doper fortement la demande de soins de santé dans les prochaines années. Il en résulte des opportunités autour du financement, de la gestion et de l’exploitation des biens immobiliers concernés, dans la mesure où ces fonctions ne relèvent pas directement de la compétence des centres médicaux. L’intérêt des investisseurs institutionnels pour ce type d’investissements est important. La question qui se pose est de savoir quels sites permettront une exploitation optimale des centres médicaux. Pour répondre à cette question, il convient de comprendre en détail les variables qui jouent un rôle déterminant dans les centres déjà en fonction.

L’importance de la localisation du centre médical

Se basant sur l’analyse de la situation géographique des structures existantes, il apparaît que les centres médicaux se trouvent principalement au cœur des centres urbains, de toutes tailles confondues. On les observe plus rarement dans les communes suburbaines et à revenu élevé. De fait, l’offre de soins de santé dans les centres médicaux situés dans les communes de moins de 15 000 habitants est nettement moindre. Un autre critère de localisation déterminant est l’accessibilité des centres médicaux, aussi bien à l’échelle des communes qu’en ce qui concerne les micro-situations. Les bâtiments analysés appartiennent en grande partie à la catégorie supérieure en matière de qualité d’accès par les transports en commun. C’est ce qui explique leur présence marquée dans le centre des villes, à l’instar des agences bancaires par exemple. Bien souvent, les patients ne sont pas mobiles, de sorte qu’ils ont tendance à privilégier les sites centraux bien desservis. En revanche, le trafic piéton est un facteur moins décisif, raison pour laquelle les sites un peu moins fréquentés et donc moins chers, situés sur des axes secondaires, sont une option.

Un potentiel de réaffectation à évaluer

La situation actuelle du marché immobilier, marquée par une suroffre de surfaces de bureau et commerciales en rez-de-chaussée, entrouvre la porte à une réaffectation des surfaces vides pour en faire des centres médicaux. Sachant que les surfaces de vente sont généralement avantageusement situées, les critères de localisation nécessaires aux centres médicaux devraient dans certains cas être satisfaits. Ceux-ci imposent cependant des contraintes particulières d’aménagement intérieur, entre autres un nombre élevé de raccordements en eau indispensable au respect des normes d’hygiène en vigueur. L’utilisation d’équipements de radiographie nécessite également des mesures de construction spécifiques. Au regard du taux de vacance des surfaces de bureau et commerciales, des réaffectations pourraient néanmoins s’avérer tout à fait pertinentes dans certains cas. Mais les coûts d’investissement ne devront pas être sous-estimés et la rentabilité des projets à l’étude devra être minutieusement examinée.

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