Immobilier

Ce qui a changé depuis la crise des années 1990

Plusieurs évolutions laissent penser qu’un remake est peu probable

Où va le marché immobilier? Si cette question agite les esprits, c’est aussi parce que les taux bas et la vive concurrence entre prêteurs ravivent les souvenirs de la crise des années 1990.

A l’époque, alors que l’endettement hypothécaire bat déjà des records (440 milliards), les taux passent de 3,5%, en 1988, à 7% en 1990, doublant les charges des propriétaires ayant contracté une hypothèque à taux variable, une majorité. Les privés qui ont investi dans l’immobilier locatif ­subissent aussi d’importantes pertes. Les ventes de logements se multiplient, les prix dégringolent et des arrêtés fédéraux urgents (AFU) sont introduits – trop tard, considère-t-on aujourd’hui – pour endiguer la spéculation. Au final, les banques suisses enregistrent 57 milliards de pertes.

Trente ans plus tard, leur comportement a évolué, elles qui étaient alors jugées trop laxistes. Un apport de fonds propres du propriétaire de seulement 10% de la valeur du logement n’était pas rare. Ce sont aujourd’hui des exceptions. Credit Suisse souligne par exemple que, fin 2012, ses prêts étaient inférieurs à 80% de la valeur des biens pour 96% des 93,2 milliards d’hypothèques. Il faut dire que, sous la pression réglementaire, le secteur a durci son auto-réglementation depuis l’été 2012. Les «exceptions to policy» (affaires hors norme) doivent être surveillées de près. Des réserves et des rapports spécifiques doivent être établis.

Séparation des pouvoirs

Aujourd’hui plus qu’hier, la gestion du risque est au cœur du modèle d’affaires des banques. A la Banque Cantonale Vaudoise (BCV), sept différentes classes de risques et 17 sous-classes sont définies. La perte attendue en cas de défaut du client est déterminée en fonction de cette notation et de la valeur du logement. Fin 2012, le taux de perte attendue sur les prêts hypothécaires aux particuliers était inférieur à 0,05%. Soit environ 7 millions, sur un portefeuille de 15 milliards.

Autre évolution, la séparation des pouvoirs: «Les fonctions de vente et d’analyse des crédits sont strictement séparées depuis plusieurs années», explique Bertrand Sager, responsable de la division Crédit. Dans sa banque, dix collaborateurs sont exclusivement dévolus à l’examen des demandes et à la surveillance des prêts.

La dernière différence avec les années 1990 concerne la construction. Bien qu’elle dispose actuellement d’un volume de travail certain, elle ne connaît cette fois-ci pas de boom, les prix ­n’explosent pas non plus. Selon le professeur du Swiss Finance ­Institute Didier Sornette, «le secteur continue de répondre ­len­tement à la demande. Le taux de vacance des logements ­n’aug­mente que très peu et reste à un bas niveau».

Publicité