L'invité

La Chine face à la spéculation et à la croissance urbaine

L’immobilier chinois fait peur! Les opinions convergent entre spéculation, bulle(s) immobilière(s) et surproduction urbaine, avec les fameuses «villes fantômes». Petit éclairage sur la production des villes en Chine

En Chine, l’urbanisation est une tâche qui incombe aux Municipalités et qui repose sur des objectifs de modernisation et de croissance. Le foncier est le levier essentiel et puise son origine dans le système institutionnel et fiscal établi en 1994. D’une part, les Municipalités sont compétentes pour planifier la ville. Cela signifie une extension urbaine par l’expropriation de surfaces rurales et leur transformation en surfaces urbaines qui sont ensuite vendues à des promoteurs pour des projets immobiliers. D’autre part, tous les revenus provenant de la vente du foncier et du développement immobilier sont à discrétion des Municipalités. Ces revenus «extra-budgétaires» sont rapidement devenus la ressource fiscale principale des villes chinoises, également de grandes métropoles telles que Beijing ou Shanghai. On aura vite compris l’intérêt à la hausse des prix fonciers et immobiliers et les stratégies entendues entre Municipalités et certains promoteurs. Mais tout n’est pas si simple!

D’une part, l’urbanisation est à la charge des collectivités locales qui financent en grande partie les infrastructures urbaines et sociales (réseaux routiers, eau, électricité, hôpitaux, d’école, etc.). La viabilisation de terrains est une condition indispensable de la vente du foncier pour des projets immobiliers (résidentiels et commerciaux) ou pour attirer des entreprises (zones industrielles). Or, le grand hic, c’est que les collectivités locales ne peuvent pas s’endetter selon la loi nationale sur le budget et ont dû faire preuve d’inventivité. La solution a été de lever des fonds par le biais de «plateformes de financement locales», soit des sociétés d’Etat ou affiliées, comme des entreprises immobilières ou des sociétés d’investissement, qui ont mis en gage des terrains municipaux en échange de prêts bancaires.

Forte hausse de l’endettement

D’autre part, l’urbanisation n’est possible que s’il existe une demande pour l’industrie immobilière. Depuis 1998, les citoyens urbains ont été encouragés à devenir propriétaires immobiliers. Plus précisément, ils ont un droit d’usage limité à 70 ans. Favorisée par la mise en place de fonds pour l’achat de logement (ne concernant toutefois que les employés à contrats de travail fixes) et de prêts hypothécaires bancaires, la demande s’est alors emballée. L’immobilier est rapidement devenu le placement privilégié des ménages urbains et a permis, durant toute la décennie 2000, de doper l’industrie immobilière, les revenus des Municipalités et les affaires du secteur financier (y compris celles de trusts nationaux et des multiples sociétés de crédits locales).

Le régime de croissance et de spéculation urbaine basé sur le foncier est aujourd’hui encadré par l’Etat… afin d’éviter une baisse des prix immobilier et foncier qui serait encore plus catastrophique que la tendance haussière. Tout d’abord, Beijing a décidé de faire le ménage sur la manière dont l’endettement indirect des collectivités locales, via les plateformes de financement locales, a débouché sur nombre d’infrastructures surdimensionnées, à l’exemple des stades de sport, musées et «villes» culturelles. C’est que la dette des collectivités locales a doublé, de 5 à plus de 10 trillions de RMB, depuis le plan de stimulation économique de 2008-2009.

Des dettes transformées en obligations

L’action du Gouvernement central qui s’est dernièrement traduit par la transformation d’une partie des dettes bancaires locales en dettes nationales sous la forme d’obligations municipales, a d’ailleurs commencé au moment de la campagne de lutte anti-corruption instaurée par Xi Jinping dès 2012.

Ensuite, Beijing encourage à nouveau l’achat d’appartements par les ménages depuis l’automne 2014. Les restrictions de la période précédente visant à contenir la hausse des prix ont été levées (hausse des fonds propres et des prêts hypothécaires; interdictions d’achats d’un 3ème appartement et de propriété immobilière par des non-locaux dans 47 villes de Chine). Finalement, depuis l’avant dernier plan quinquennal (2006-2010), l’Etat a encouragé les investissements et la création d’emplois dans les villes et régions de l’intérieur du pays. Ce sont surtout les capitales de provinces, comme Chengdu, Chongqing ou Wuhan qui en ont profité en devenant les destinations préférées – et sponsorisées – d’entreprises nationales et internationales.

Le système de croissance sur le foncier n’est pas sans paradoxes. Nombre de ménages urbains n’ont aujourd’hui pas les moyens de s’acheter un appartement, sans parler des migrants. Les villes sont également toujours plus gigantesques, avec des impacts énormes sur l’environnement et la consommation des ressources énergétiques. Néanmoins, la Chine a pu s’urbaniser et dispose d’infrastructures urbaines qui font pâlir d’envie d’autres grands pays comme la Russie ou l’Inde.

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