Publié mercredi 5 avril 2017 à 20:47

Vous voulez investir 5000 francs? Le choix de possibilités est gérable: surtout des actions, des obligations, des fonds, de l’or ou tout simplement un compte d’épargne. Il en va différemment si vous entendez investir 500 000 francs. Au-delà d’un dépôt de titres largement diversifié, vous avez désormais la possibilité d’investir directement dans des immeubles ou de procéder à un rachat de caisse de pension qui économisera des impôts.

Comparer les possibilités de rendement de formes de placement aussi différenciées est fastidieux et cela dépend beaucoup des hypothèses de départ. Reste que ce n’est pas impossible. Nous avons tenté le coup et calculé ce que 500 000 francs rapportent pour un immeuble de rapport, au sein d’un portefeuille largement diversifié ou à la suite du rachat volontaire de la caisse de pension.

Investissement direct le plus rentable

Scénario: l’investissement intervient dans le cadre des conditions actuellement en vigueur. Tous les taux et les rendements correspondent aux valeurs en cours. Les taux d’impôt sont dans la moyenne suisse. On a négligé l’effet d’une éventuelle inflation puisque, de l’autre côté, il ne faut guère s’attendre aux hausses de taux ou de rendement qui interviendraient en cas de renchérissement durable. Le placement de capital se fait en une fois, sauf dans le cas du rachat de la caisse de pension: pour casser la progressivité, ce dernier est échelonné sur cinq ans, sans quoi l’avantage fiscal recherché serait extrêmement restreint. Nous avons également tenu compte des commissions d’achat et de vente, des redevances d’usage et des impôts uniques ou répétés.

On constate que c’est l’investissement direct dans un immeuble qui, dans ces conditions, se révèle le plus rentable (voir tableau). Le rendement annuel est presque de 50% supérieur à un placement en titres ou au rachat de la caisse de pension. Cela tient surtout au fait que le rendement net est entièrement produit par le capital propre engagé. Mais cela signifie aussi – et bien des acquéreurs d’immeuble n’en sont pas conscients – qu’on travaille ici avec un fort levier. Si l’on utilisait le même levier par exemple par le biais d’un crédit lombard pour des papiers-valeurs, on parlerait sans doute d’investissement hautement spéculatif.

Perte de 60% ou de 20%

Mais le résultat peut aussi être le même: si l’immeuble acheté 1,5 million de francs perd 20% de sa valeur, ce qui est arrivé plusieurs fois ces cent dernières années, cela correspond à une perte de 300 000 francs, soit 60% du capital engagé. Pour des papiers-valeurs sans effet de levier, la perte ne serait là «que» de 100 000 francs. En outre, pour les propriétés immobilières, il existe un risque de vacance: deux mois sans loyer représentent déjà un sixième des recettes annuelles. Et pendant ce temps, les coûts hypothécaires et les frais annexes courent. Un rendement élevé comparable doit donc surtout compenser les gros risques.

A l’inverse, il y a lieu de se demander si une augmentation de valeur annuelle de «seulement» 1% n’est pas trop pessimiste. Ces dernières années, ce fut souvent davantage. La plupart des experts immobiliers de banques et les sociétés d’expertise, comme Wüest & Partner et Iazi, prévoient toutefois qu’il ne faut plus s’attendre aux mêmes augmentations de valeur.

La même question se pose pour les investissements en titres. L’exemple se fonde sur un quart d’actions, deux tiers de placements à taux fixe et de l’or. En revanche, si l’on calcule avec 100% d’actions du monde entier, selon les expériences de ces dernières décennies, on peut prévoir 5 ou même 6% au lieu d’un rendement de 3%. Il va de soi qu’on s’expose alors aussi à un risque de volatilité bien plus élevé, comme le montrent les trois krachs que nous avons vécus rien que depuis le tournant du millénaire.

Rachat de caisse de pension plus prévisible

Seul le rachat de la caisse de pension paraît plus ou moins sûr et prévisible. Mais là aussi, il n’y a pas d’illusions à se faire: l’intérêt n’est pas garanti dans la partie surobligatoire. Si la caisse de pension souffre, le conseil de fondation peut la réduire ou la supprimer. Et il n’est pas gravé dans le marbre que l’imposition du capital se fera toujours, dans dix ans, à des conditions préférentielles. Si la réforme de la prévoyance vieillesse annoncée échoue dans les urnes, l’imposition préférentielle ou même le retrait du capital pourraient être remis en discussion.