Comme dans le monde des fonds de placement, celui des fondations d'investissement (qui ne sont que des fonds de placement strictement réservés aux caisses de pension) n'est pas très sensible à l'immobilier. Pourtant, la mise sur le marché le 1er avril dernier de deux nouveaux segments spécialisés par IST Fondation de Placements Immobiliers pourrait mettre un peu d'animation dans un paysage qui ne comprend actuellement que huit produits spécifiquement consacrés à l'immobilier suisse.

IST Fondation de Placements Immobiliers résulte de la fusion par absorption de deux entités immobilières. D'une part, celle qui constituait l'ancien portefeuille immobilier de ISP Immobilien Stiftung Schweizerischer Pensionskassen, dont le centre de gravité était plutôt bâlois, et d'autre part, celle qui constituait la SIG Société Immobilière Genevoise, dont le pôle principal était dans la ville du bout du lac. Depuis le 20 mars dernier, tous les immeubles de ces deux anciennes fondations ont été replacés en deux nouveaux fonds, dits «W» (pour Wohnschaft ou habitations) et «G» (pour Geschäft ou commercial), avec effet au début avril. L'idée est donc ainsi de séparer clairement les caractères des différents immeubles et de permettre aux investisseurs institutionnels de pouvoir choisir, selon leurs affinités d'investissement, entre l'immobilier résidentiel ou l'immobilier commercial.

Dans le cadre de cette restructuration d'un portefeuille qui est de 302 millions pour le fonds W et de 331 millions pour le segment G, tous les immeubles ont été réestimés selon la méthode du cash flow escompté par l'expert zurichois Wüest & partners AG. Ce dernier a aussi été nommé comme expert indépendant de la fondation. Ainsi, toutes les informations actuelles sur les différents objets et leur marché et tous les flux de fonds futurs calculés en tenant compte des risques éventuels ont été intégrés dans l'évaluation. De plus, l'expert zurichois a mis un soin particulier à quantifier le coût de la remise en état à long terme des différents objets. Au total, la valeur de marché estimée de chaque immeuble de la fondation a été définie comme étant «le prix de vente probable qui pourrait être réalisé par une vente libre au moment de l'évaluation, dans des conditions de marché correctes et sans pression de temps».

En ce qui concerne les prescriptions de placement, IST Fondation de Placements Immobiliers a défini des profils géographiques et qualitatifs. Ainsi, l'effectif d'immeubles d'habitation concentré dans la région de Genève doit s'inscrire dans une fourchette de 10% à 20% des actifs des deux segments. Quant à la région zurichoise, son poids sera compris entre 15% et 25% pour le segment W et entre 20% et 35% pour l'autre segment. Au niveau qualitatif, la fondation cherche des immeubles d'habitation dans toutes les régions mais situés dans les grandes et moyennes agglomérations d'un standing moyen. Dans l'immobilier commercial, elle s'intéresse aux objets de haut à moyen standing situés dans les grandes villes des régions économiques les plus importantes. Enfin, la part du financement hypothécaire ne doit pas dépasser 20% de la valeur vénale du segment d'immeubles résidentiels et 30% de celle du segment des objets commerciaux. En termes de rendement attendu des deux portefeuilles, celui du fonds W devrait être d'environ 4,25% et celui du segment G légèrement supérieur à 4,5%. Quant aux frais de la fondation, ils seront de 2,5% à l'émission et d'autant au moment de la reprise.