Le Tribunal fédéral a récemment rendu un arrêt (4C.278/2004) qui concerne un différend opposant le vendeur d'un immeuble à son courtier à propos de la rémunération de ce dernier. Le litige trouve son origine, comme c'est souvent le cas, dans une rédaction ambiguë du contrat de courtage. Cette affaire lui a donné l'occasion de rappeler les principes généraux applicables en matière de rédaction et d'interprétation de ce type de contrats.

Un contrat doit s'interpréter conformément à la volonté réelle de ses signataires en application du principe de la confiance et non selon le texte de la convention lorsque celui-ci ne reflète pas cette volonté. Ce qui est ainsi décisif, c'est le sens que le destinataire des déclarations de volonté pouvait raisonnablement leur attribuer sur la base des circonstances qu'il connaissait ou devait connaître.

Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît claire à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, par le but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances, que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu.

S'agissant du contrat de courtage, qu'il soit d'indication ou de négociation, le Tribunal fédéral réaffirme le caractère aléatoire de la rémunération du courtier qui n'est due à ce dernier qu'en cas de conclusion d'un acte de vente et ce quels que soient les efforts et le temps déployés par le courtier pour exécuter son mandat.

Si les parties entendent déroger à cette règle, elles doivent très clairement exprimer que leur intention consiste bien à ne pas faire dépendre la rémunération du courtier de la conclusion d'un contrat de vente. Une telle intention sera toutefois rarement admise lorsque le mandat de courtage n'est pas exclusif, mais partagé avec plusieurs courtiers, puisque le vendeur serait trop exposé à devoir payer plusieurs commissions simultanées.

En tout état le manque de clarté d'un contrat entraîne que ce dernier doit être interprété «contra stipulatorem» c'est-à-dire à l'encontre de l'interprétation que veut lui donner celui qui l'a rédigé lorsque celle-ci diffère de celle ou de celui qui ne l'a que signé. Cette règle s'impose d'autant plus lorsque le rédacteur du contrat est un professionnel (régie, courtier, avocat).

Par conséquent, pour éviter tout litige, il est vivement recommandé de prêter une attention particulière à la rédaction du contrat de courtage afin que celui-ci reflète sans ambiguïté possible la volonté commune des parties.