La chronique. La contestation du loyer initial doit rester exceptionnelle

La contestation du loyer initial est un sujet qui a pris de plus en plus d'ampleur ces derniers temps et qui pose des questions délicates. La question la plus controversée est de savoir si le nouveau locataire peut, en contestant le loyer, aboutir à un loyer inférieur à celui que payait le précédent locataire. En examinant l'évolution de la législation concernant la contestation du loyer initial, on constate que le législateur a graduellement passé d'un système de contrôle des loyers, instauré dès 1914, à une réglementation insérée dans le droit des contrats et libérée de l'intervention des pouvoirs publics, manifestant ainsi sa volonté de continuer à considérer le bail comme un contrat entre deux parties, conclu selon les principes généraux du droit contractuel et basé, par conséquent, sur celui de la confiance. Il faut certes tenir compte du fait que les parties contractantes ne sont pas sur un pied d'égalité et qu'il est impératif de protéger la partie dite «faible» au contrat, mais on doit aussi considérer que les locataires disposent de moyens de lutte relativement efficaces contre les augmentations signifiées en cours de location, ce que les associations de locataires avaient d'ailleurs reconnu dans leurs interventions au cours des travaux de la révision du droit du bail ayant abouti à la législation actuelle. C'est le souci de protection des locataires contre les augmentations massives de loyer au moment de la relocation qui a été le fil conducteur de cette révision. Dès lors, si une protection contre les abus se justifie déjà au moment de la fixation du nouveau loyer, elle doit être respectueuse de la liberté contractuelle des parties. Le juge doit tenir compte de cette liberté au moment de statuer, ce qui ne le dispense pas, bien entendu, d'effectuer les calculs nécessaires à la fixation du nouveau loyer en fonction de toutes les circonstances du cas qui lui est soumis. Il est utile de rappeler que le nouveau locataire n'est pas partie prenante au contrat qui avait été conclu entre le locataire précédent et le bailleur. Il n'y a pas de raison valable d'ouvrir une brèche dans ce principe. Le droit du bail, comme le droit des contrats en général, est soumis au principe de la fidélité contractuelle et une certaine prudence s'impose lorsqu'il est question d'admettre une exception à ce principe.