Sans prendre les tournures qu'ont connues les marchés financiers ces derniers mois, l'immobilier s'est aussi emballé à sa manière et pourrait aujourd'hui présenter, en Suisse également, quelques risques de surévaluation tout au moins pour certains segments de marché.

En effet, entre 2000 et 2008, la croissance annuelle des prix a atteint des sommets dans l'Arc lémanique. Si l'on se concentre sur l'immobilier résidentiel de jouissance, en termes réels, les prix des villas et appartements ont progressé de 8 à 10% par année.

A cette hausse marquée des prix a répondu une forme de retournement du marché, avec une contraction du volume du marché reflétant un fort recul du nombre de transactions. Et ceci tout particulièrement dans la région genevoise où, en ce qui concerne les villas, le nombre de transactions a diminué de 17% au 1er semestre 2008.

Par ailleurs, on observe parallèlement un fort décalage entre la demande et l'offre des objets proposés à la vente. La première correspondant aux transactions effectives observées ces douze derniers mois. Quelque 50% des villas actuellement en vente ont un prix proposé supérieur à deux millions. Alors que seules 30% des demandes effectives se sont portées sur des objets supérieurs à deux millions.

En ce qui concerne les appartements, le constat est le même. Le décalage entre l'offre et les transactions effectives est relativement important à ce jour. Sinon, ce qui frappe le plus c'est l'analyse des prix en regard du nombre de transactions. En observant l'évolution des prix depuis 1990 en regard du nombre de transactions, on distingue une première phase, de 1990 à 1998, qui correspond à la correction des prix résultant de l'éclatement de la «bulle» immobilière. La chute des prix s'est échelonnée de 30 à 50% selon le type de bien.

La deuxième phase, de 1999 à 2008 marque la période de croissance intense de ces dernières années, associée à une baisse régulière du nombre de transactions de l'ordre de 17% sur les douze derniers mois et 30% sur les trois dernières années, soit depuis 2005. Durant cette période, on a constaté une baisse du nombre de transactions, où nous sommes passés sur les villas à Genève de 700 à moins de 500 transactions.

Au point que le marché est entré dans une phase d'inefficience qui ne trouvera son issue qu'avec une correction des prix. Cette correction ne s'apparente pas à un krach, tel qu'ils sont vécus actuellement aux Etats-Unis, voire en Angleterre ou en Espagne mais plus à une phase d'ajustements des prix à la demande.