Le Tribunal fédéral vient de modifier sa jurisprudence en assouplissant considérablement ses exigences en matière de résiliation anticipée de bail.

D'après la loi (art. 257f al. 3 CO), le locataire est tenu d'avoir, pour ses voisins ainsi que pour les autres personnes habitant l'immeuble, les égards qui leur sont dus. A défaut, le bailleur peut résilier le bail du locataire avant son échéance contractuelle à la double condition cumulative que le locataire persiste à enfreindre ses devoirs, en dépit d'une protestation écrite, et que le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur.

Dans une première jurisprudence, le Tribunal fédéral avait déjà élargi le sens et la portée de l'art. 257f al. 3 CO, au cas où le locataire utilise les locaux loués à d'autres fins que celles prévues par le contrat. Toutefois cette jurisprudence exigeait encore que l'utilisation des locaux contraire au bail conduise à une situation insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

Or le Tribunal fédéral, dans son dernier arrêt du 9 janvier 2006 (N° 4C.302/2005), vient de renoncer à cette dernière exigence.

Le litige que le Tribunal fédéral était amené à trancher opposait un bailleur à son locataire qui se voyait reprocher d'utiliser les locaux loués pour y exploiter un salon de massage, au demeurant érotique, alors qu'il avait faussement prétendu vouloir y exercer une activité de consultant informatique. Le bailleur a alors résilié le bail de façon anticipée. De son côté le locataire a, mais sans succès, contesté la validité du congé.

Avec grand sérieux, le Tribunal fédéral a d'abord défini un bureau comme étant «un local équipé et meublé pour l'exercice d'activités essentiellement intellectuelles ou administratives, activités qui se manifestent par la création ou la modification de documents, la tenue de discussions ou l'usage des télécommunications» pour ensuite conclure que «les massages érotiques ne s'inscrivent aucunement dans ce profil»!

En revanche, dans ce litige, là où le bât pouvait blesser, c'est qu'il ne ressortait pas à l'évidence du dossier que cette violation du contrat conduisait à une situation insoutenable pour le bailleur; ce d'autant moins que l'immeuble comprenait déjà un dancing avec strip-tease, et un «bar à champagne»!

Qu'importe, le Tribunal fédéral a tout de même pris prétexte de ce litige pour considérer que le bailleur, en insérant une clause contractuelle délimitant l'activité admise dans les locaux loués, peut avoir pour but de définir le caractère de l'immeuble ou de prévenir des conflits de voisinage.

*Avocat,associé de l'étude Borel & Barbey.