Le Tribunal fédéral s'est penché pour la première fois fin décembre 2003 ** sur la question de la responsabilité fondée sur la confiance, encourue par un expert mandaté par le propriétaire d'un immeuble envers un tiers achetant celui-ci deux ans plus tard et avec lequel l'expert n'a pas signé de contrat, en raison d'inexactitudes de son rapport d'estimation sur la valeur vénale de cet immeuble. Il s'agissait en l'espèce de la non-mention expresse dans ce rapport de défauts existants affectant la toiture et la cave, reconnaissables au moment du rapport d'expertise, et ayant entraîné par la suite des frais de réparation d'environ 65 000 francs pour les acquéreurs.

Le Tribunal fédéral a nié une telle responsabilité dans le cas particulier, tenant compte du but initial de l'expertise sollicitée par le propriétaire, demandée deux ans avant la vente pour obtenir l'augmentation d'un emprunt hypothécaire et non dans le cadre de la vente de la propriété. Ce même si ce rapport d'estimation avait été transmis aux acquéreurs par le propriétaire avec les autres documents relatifs à la vente.

En revanche, les juges fédéraux ont clairement indiqué que la responsabilité d'un expert immobilier envers un tiers pour la confiance créée (responsabilité se situant à mi-chemin entre le contrat et le délit) peut être admise, même en l'absence de tout contact direct entre l'expert et l'acheteur, s'il est prévisible au vu des circonstances concrètes que son rapport sera communiqué aux acquéreurs potentiels. La simple possibilité qu'un tiers prenne connaissance de son rapport de manière fortuite ne suffit cependant pas à justifier une telle responsabilité.

Il est donc désormais recommandé à tout expert de prendre un certain nombre de précautions, qui pourront aller de l'interdiction de toute transmission du rapport à un tiers, à la mention précise dans le rapport de l'étendue des constatations effectuées, des informations non vérifiées qui lui ont été communiquées par le propriétaire et du but de l'expertise, ce afin d'éviter de susciter chez un tiers étranger une confiance qui pourrait être ultérieurement déçue. Il pourra aussi se révéler utile d'insérer dans les rapports d'expertise des clauses contractuelles d'exclusion de la responsabilité en cas de faute légère (ou moyenne), qui sont juridiquement valables, ou de limiter expressément sa responsabilité à une somme maximale dans un tel cas.

* http://www.swlegal.ch

** ATF 130 III 345; cause 4C.230/2003.