La révision du droit du bail va s'achever au mois de décembre, suite à une longue procédure d'élimination des divergences entre les deux Chambres.Contrairement à l'initiative de l'Asloca «Pour des loyers loyaux», le contre-projet du Conseil fédéral devrait permettre de faciliter le calcul et donc la prévisibilité des loyers futurs pour les investisseurs. L'initiative de l'Asloca, sur laquelle le peuple suisse devrait voter l'an prochain, augmenterait les possibilités de contester les loyers initiaux, les variations de loyers en cours de bail ou en cas de changement de propriétaire, et les congés.

A l'avenir, un loyer sera seulement abusif s'il dépasse de plus de 15% les loyers usuels, ces loyers comparatifs étant établis par la Confédération sur la base de statistiques régulièrement actualisées et pouvant être consultées par toute personne intéressée. De plus, aussi longtemps que ces statistiques ne seront pas disponibles, la preuve des loyers comparatifs pourra être apportée par la présentation de trois objets comparables seulement, alors que la jurisprudence du Tribunal fédéral exige aujourd'hui au moins cinq exemples comparatifs. La présentation de trois objets comparables sera aussi suffisante pour les locaux commerciaux.

S'agissant de ces derniers, il est par ailleurs encore question d'introduire un système de loyers absolument libres pour les entreprises ayant un chiffre d'affaires annuel de 2,5 millions de francs ou employant au moins 20 personnes (c'est une des divergences entre le Conseil des Etats et le Conseil national). Même si ces deux critères devraient encore être précisés, on voit mal pour quel motif les loyers ne pourraient pas être libres pour une certaine catégorie de locaux commerciaux, alors que tel est déjà le cas pour les appartements et les maisons familiales de luxe d'une certaine taille (on pourrait par analogie aussi instaurer un système de loyers libres pour les locaux commerciaux d'une certaine taille, par exemple d'une surface de plus de 500 mètres carrés (en ville) ou de 1000 mètres carrés (en dehors de ville).

Le projet du Conseil fédéral améliorera également le calcul et la prévisibilité de loyers futurs en prévoyant que les adaptations de loyers ne seront plus déterminées par les variations du taux hypothécaire mais dépendront en principe de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation ou alternativement viseront à aligner les loyers sur les loyers comparatifs. Les hausses de loyers justifiées par des travaux créant des plus-values resteront aussi possibles selon les règles du droit actuel avec une obligation d'échelonnement en cas d'augmentation dépassant 20% du montant du loyer précédent.

Dans le premier cas, l'inflation pourra en principe être reportée à 100% sur les loyers; en cas de taux d'inflation supérieur à 5% durant deux ans de suite, le Conseil fédéral pourra toutefois ordonner une réduction appropriée de ce taux de report. Dans le second cas, les adaptations aux loyers comparatifs seront possibles tous les quatre ans et l'augmentation de loyer ne devra pas excéder 20% du loyer en vigueur quatre ans auparavant.

Des augmentations de loyers seront aussi possibles après un changement de propriétaire mais elles devront aussi être échelonnées dès qu'elles dépasseront 20% du montant du loyer précédent. Une augmentation supérieure à 20% ne pourra enfin entrer en vigueur qu'après un délai d'un an au moins

*Avocat, associé de l'étude Schellenberg Wittmer, www.swlegal.ch