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Image d'illustration. Un complexe à Rheinfelden, en Argovie.
© CHRISTIAN BEUTLER

Logement

Cinq conseils pour bien renégocier son hypothèque

En Suisse, près de la moitié des crédits immobiliers vont arriver à échéance entre 2017 et 2021. Avec le risque, pour les emprunteurs, de devoir payer des intérêts plus élevés qu’aujourd’hui. Voici cinq pistes pour amortir le choc

La vague hypothécaire arrive à échéance. Sur les 924 milliards de francs d’hypothèques en cours à fin 2015 en Suisse, 419 milliards prennent fin entre 2017 et 2021.

Des milliers de ménages sont concernés. Ceux qui ont profité des taux bas pour devenir propriétaires vont bientôt devoir renégocier les conditions de leur prêt. Et ce, dans une période qui verra les taux suisses retrouver un semblant de normalité, après presque une décennie au plancher, voire en dessous.

Selon les prévisions, les taux de référence de la Banque nationale suisse (BNS) pourraient remonter en 2018. Et ils pourraient retourner en territoire positif en 2019. Un mouvement qui, forcément, aura des répercussions sur le coût des crédits en général et hypothécaires en particulier: ils vont les renchérir.

Comment amortir le choc? Comment réduire la facture, lors du renouvellement de son hypothèque? Roland Bron, le directeur romand du bureau de conseil financier VZ, commence par un conseil général: «La situation dans deux ans ou plus est très difficile à prévoir. Par contre, ceux qui doivent renégocier leur crédit dans une année devraient sérieusement réfléchir à leur stratégie.»

 1  Réserver un taux

Presque toutes les banques offrent la possibilité de réserver un taux. Un taux «forward», dans le jargon, qui est fixé avant l’échéance et le renouvellement de l’hypothèque. Une réservation est généralement possible jusqu’à douze mois à l’avance, parfois dix-huit mois. Mais «nous conseillons de le faire un an avant au maximum. Au-delà, les coûts commencent à être trop élevés», explique Roland Bron.

Forcément, le privilège de cette réservation a un prix. Cela dit, «puisque personne ne s’attend à une remontée des taux imminente», cette prime d’assurance est aujourd’hui peu chère. Son prix augmentera, lorsque les marchés financiers commenceront à prévoir des hausses des taux en Suisse.

Lire aussi: Les Suisses paient jusqu’à 3000 francs par an en trop pour leur hypothèque (17 août 2016)

Actuellement, «nous offrons généralement la réservation d’un taux jusqu’à trois mois à l’avance», explique Bertrand Barbezat, le président de la Fédération vaudoise des Banques Raiffeisen. Jeudi, réserver un taux fixe à cinq ans pendant une année coûtait 0,16 point. Ceux-ci viennent s’ajouter au taux d’intérêt fixé par la banque (1,30 + 0,16, soit 1,43%).

A noter que les clients de son établissement ont la possibilité de réserver un taux jusqu’à trois ans avant leur échéance hypothécaire.

 2  Opter pour un taux Libor. Ou pas.

Taux fixe ou taux Libor? La première solution a l’avantage d’offrir une sécurité à long terme pour son budget. Mais la seconde a aussi un atout: son coût.

La formule Libor est assez simple: le taux est adapté aux taux du marché tous les trois mois. Si les taux commencent à remonter, le Libor peut alors être transformé en taux fixe «à tout moment et en 48 heures», selon le type de contrat, indique Bertrand Barbezat. Mais si les taux baissent à nouveau, l’inverse n’est pas possible, tient-il à préciser. «Il est important de bien expliquer les règles du jeu aux emprunteurs.»

Aujourd’hui, une hypothèque Libor peut être obtenue à un taux de 0,9% environ. Soit 375 francs par mois, pour une hypothèque de 500 000 francs. Un taux fixe à cinq ans coûte environ 1,2%. Soit 500 francs par mois.

VZ a fait le calcul: entre 2006 et 2016, pour le même crédit, l’option Libor aura permis d’économiser
63 500 francs d’intérêts. Ce calcul ne préfigure toutefois en rien les économies potentielles qui pourraient être réalisées aujourd’hui ou dans une année ou deux.

Cela n’empêche pas nos deux spécialistes de trouver cette option intéressante, étant donné la stabilité des taux. De plus, les taux négatifs, en vigueur en Suisse depuis 2015, offrent un autre avantage. Ils font office de tampon. Ils laissent plus de temps aux emprunteurs pour voir venir. «Tant que les taux ne dépassent pas 0%, le taux Libor appliqué par les banques ne changera pas», affirment nos interlocuteurs.

L’expert de VZ estime que les banques ne proposent pas assez cette formule. «Il fait partie de notre palette de solutions», lui répond Bertrand Barbezat. Ainsi, dans les banques Raiffeisen vaudoises, 15 à 20% du volume hypothécaire sont aujourd’hui conclus à taux Libor.

Les jeunes ménages ont plutôt intérêt à sécuriser un taux fixe sur une longue durée, conseille le responsable basé à Montagny-près-Yverdon (VD). Selon lui, le recours au Libor est plus adapté à ceux qui disposent d’une certaine surface financière et/ou de bonnes connaissances du fonctionnement de ce marché. Car cette option comporte un inconvénient: il faut surveiller de près l’évolution des taux et se renseigner sur les prévisions à leur sujet. Raiffeisen recommande à ses clients d’y être attentif au moins une fois par semaine.

 3  Réduire sa dette.

C’est la bonne nouvelle pour la majorité des emprunteurs: une partie de leur crédit aura été remboursée, lorsqu'il s'agira de le renégocier. Cela leur permettra de payer un intérêt qui certes, pourrait être plus élevé, mais fondé sur un montant plus faible.

Puis, il y a ceux qui ont opté pour l’amortissement indirect: ils déposent leurs remboursements sur un compte d’épargne 3 lié. Leurs dépôts d’argent sont déductibles fiscalement, jusqu’à hauteur de 6768 francs par an. Ainsi, leur dette ne diminue pas progressivement, au contraire des amortissements directs évoqués ci-dessus.

Pour eux, un seul moyen d’amortir le choc de taux: sortir une somme de leur 3e pilier et rembourser réellement une partie de leur dette. Il y a évidemment un coût fiscal à cette démarche: entre 2% et 15%, selon le montant et la commune du contribuable-emprunteur.

La facture est encore plus élevée si ce dernier n’est pas à la retraite, souligne Roland Bron. Un actif qui retire ce capital a de bonnes chances de voir ses impôts augmenter: il alimente sa fortune et il peut déduire moins de paiements d’intérêts de son revenu imposable.

Bertrand Barbezat a un autre avis sur la question. «Chaque banque a une politique différente sur ce sujet, mais nous conseillons de vider son 3e pilier tous les cinq ans pour réduire sa dette. Et ce, indépendamment de ses échéances hypothécaires». L’argument? La progressivité de la taxation liée au retrait de ce capital. «Retirer trois fois 33 000 francs est plus avantageux que de retirer 100 000 francs après quinze ans», illustre-t-il.

 4  Faire jouer la concurrence.

Demander plusieurs offres hypothécaires peut avoir un rôle non négligeable sur la facture. Les assurances, qui ne sont pas soumises aux mêmes règles du jeu, offrent des conditions que les banques peinent à concurrencer.

Les sites comparatifs offrent un premier aperçu assez complet des taux pratiqués par les prêteurs. Parmi eux, on peut citer les outils de Comparis, de Moneypark ou de VZ. Mais aucun d’entre eux ne vaut une négociation en direct avec un conseiller.

Si une autre banque a une meilleure offre, il est possible d’y transférer une tranche de son hypothèque. Mais il y a plusieurs conditions: que cette tranche soit égale ou supérieure à 100 000 francs. Que la «nouvelle» banque ait la garantie que le reste de l’hypothèque sera transféré chez elle à son échéance. Et que cette échéance ne soit pas trop lointaine.

En pratique, «il est très compliqué de convaincre une banque de reprendre une tranche d’hypothèque, témoigne Bertrand Barbezat. Cette formule n’existe presque pas», notamment en raison des complications administratives liées à la cédule hypothécaire, ce document qui offre au prêteur la garantie sur un gage immobilier.

Ce qui fait aussi dire au responsable de Raiffeisen que «l’échelonnement des durées lisse les risques mais cela réduit aussi la mobilité d’une hypothèque».

 5  Réfléchir à son avenir.

Pour finir, un conseil qui, là encore, concerne tous les emprunteurs: il faut se lancer dans une vraie réflexion sur son avenir à moyen-long terme. Va-t-on déménager, partir à la retraite, divorcer, changer de travail, avoir des enfants ou les voir partir de la maison familiale?

Autant de questions simples et de réponses difficiles auxquelles il est préférable de songer. Car le cas échéant, «il vaut mieux ne pas fixer un taux à trop long terme», selon Roland Bron. Si un déménagement a lieu pendant la durée de l’hypothèque, il existe plusieurs possibilités qui sont, en pratique, assez compliquées ou pénalisantes.

Casser un contrat en cours? Les pénalités sont importantes. Adosser son hypothèque à son nouveau logement? Mais seulement si l’achat et la vente sont coordonnés dans le temps – un contrat hypothécaire ne peut pas ne pas être adossé à un bien immobilier, même pendant quelques semaines.

Enfin, l’emprunteur qui vend son logement peut aussi tenter de transférer son hypothèque à l’acheteur. Mais dans les faits, les cas où ce dernier est d’accord de travailler avec la même banque, pour le même montant et aux mêmes conditions sont très rares, témoigne Roland Bron.

Voir aussi notre vidéo: Y a-t-il un risque de crash immobilier?

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