Vos finances

Quel crédit hypothécaire choisir?

Depuis des décennies, les hypothèques Libor permettent d’économiser par rapport aux prêts à taux fixes et aux hypothèques à taux variables. Mais faut-il souscrire auprès d’une banque ou d’une assurance?

Le marché hypothécaire continue de croître plus vite que l’économie, mais l’augmentation est tombée à 3,5% au deuxième trimestre. Est-ce que les conditions offertes sont devenues plus favorables?

«Jamais depuis 30 ans, les hypothèques basées sur le taux Libor n’ont été plus chères sur dix ans que celles à taux fixe», lance Lorenz Heim, expert en hypothèques auprès de VZ VermögensZentrum. En moyenne, depuis 30 ans, l’économie réalisée s’élève à 93 000 francs pour une hypothèque de 500 000 francs. Pour la période de 2005 à 2015, la différence atteint 45 800 francs. Elle est naturellement encore plus élevée avec une hypothèque à taux variable (52 800 francs), toujours selon Lorenz Heim.

L’épargnant attiré par les conditions favorables des hypothèques Libor peut toutefois craindre une éventuelle hausse des taux d’intérêt à moyen ou long terme. «Le marché lui-même anticipe que les taux Libor resteront négatifs ces 4 prochaines années, c’est-à-dire jusqu’en 2019. Les craintes sont donc déplacées», affirme l’expert de VZ. Tant que les taux sont négatifs, à son avis, il n’y a rien à craindre avec les hypothèques Libor.

Pour l’instant, «la part des hypothèques Libor est très inférieure à celle des crédits à taux fixes parce que les banques profitent de marges supérieures», affirme Lorenz Heim.

«L’idée selon laquelle les banques réaliseraient des marges supérieures sur les hypothèques à taux fixes ne correspond pas à la réalité du marché. La marge dépend du profil de risque du financement», déclare Oliver Diener, responsable des produits hypothécaires chez UBS. La grande banque détient environ un cinquième du marché. Sa marge est également fonction des coûts, non seulement des frais actuels, mais aussi de ceux qui dépendent de l’évolution de la réglementation (fonds propres accrus), ajoute ce dernier.

«La part des hypothèques Libor représente grosso modo un quart du total des nouvelles hypothèques d’UBS», fait valoir Oliver Diener. Ces derniers mois, cette proportion a légèrement diminué, indique-t-il.

Faudrait-il accroître la part du Libor? «Nous ne conseillons pas 100% d’hypothèque Libor. Le client doit analyser son besoin de sécurité. Durant la crise de la fin des années 80, le taux s’est hissé à plus de 9%, pendant 3 ans. Mieux vaut parfois un taux fixe un peu plus cher, mais profiter de conditions stables à long terme ainsi que d’un sommeil serein», fait valoir Oliver Diener.


Avec l’introduction des taux négatifs par la Banque nationale, «dorénavant, c’est moins la forme de la courbe des taux d’intérêt qui détermine les conditions hypothécaires mais plutôt la marge des différents acteurs», explique Thomas Veraguth, économiste chez UBS. La banque ne publie pas ses conditions. La grande banque indique cependant que l’hypothèque Libor atteint en moyenne 1% au sein de la grande banque, mais il faut toutefois prendre en compte le profil de risque du client. A la Banque Migros, les hypothèques Libor coûtent 0,80%.


Les banques ont longtemps été les seules à offrir des hypothèques Libor du fait de leur mode de financement à court terme (compte épargne, obligations de caisse). Les assurances ont en effet du capital à placer sur le long terme. Mais cette lecture est en train de changer. Axa Winterthur est une des rares assurances à offrir des hypothèques Libor. Mais celles-ci ne sont disponibles qu’à partir d’un million de francs, ainsi que sa porte-parole nous le confirme. Swiss Life les rend également disponibles, à partir de 500 000 francs.

La comparaison des conditions entre banques et assurances parle généralement en faveur de ces dernières à partir d’une durée de cinq ans. L’écart est significatif pour dix ans.

Au sein des assurances, on nous indique les taux indicatifs suivants: A partir de cinq ans, les conditions sont inférieures à celles de toutes les banques analysées: à cinq ans Axa-Winterthur 1,16%, Swiss Life 1,20%, Zurich 1,4%, Helvetia 1,9%; à dix ans Axa-Winterthur 1,61%, Swiss Life 1,67%, Zurich 1,68, Helvetia 2,14%. On note ainsi une très grande diversité de conditions, mais surtout un avantage sensible pour les plus grands groupes, et des taux plus bas au-delà du million de francs.

Au sein des banques, on obtient les taux indicatifs suivants: à trois ans Credit Suisse 1,04%, Migros 1,05% ZKB 1,13%; à cinq ans Credit Suisse 1,21%, Migros 1,25%, ZKB 1,27%; à dix ans, Migros 1,78%, ZKB 1,89%, Credit Suisse 1,90%.

Selon nos indications, les assurances ne détiennent toutefois moins de 5% de part de marché. «Les clients sont très fidèles à leur banque», explique Thomas Veraguth. Les assurances doivent aussi satisfaire des conditions très restrictives. Leur activité dans les hypothèques est, par exemple, limitée à un très faible pourcentage de leur fortune liée.

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