La maison individuelle est encore un rêve pour beaucoup mais foi de banquier, au moins pour Credit Suisse qui publiait mardi son étude annuelle sur le marché suisse de l’immobilier, son avenir n’est plus rose. D’abord, constate Credit Suisse, l’évolution des prix est à la baisse. Au recul des quatre trimestres 2009, il faut ajouter un nouveau recul des prix de 2 à 3% attendu en 2010. Ensuite l’intérêt décroît: pour preuves un niveau d’autorisations de permis de construire au niveau des années 70, une augmentation des maisons inoccupées en raison d’une suroffre et une clientèle en désertion. Avant tout pour des raisons démographiques.

Les «enfants du baby-boom» ont aujourd’hui entre 48 et 55 ans. La maison individuelle est devenue trop grande lorsque les enfants ont quitté le cocon familial. Du coup, cette clientèle se tourne vers les appartements en propriété, plus adaptés en surface pour la suite de leur existence.

Parc vieillot

Autre handicap, plus de la moitié des maisons individuelles ont été construites avant 1970. Malgré des rénovations, elles ne peuvent offrir l’organisation intérieure qui répond aux besoins modernes de l’habitat. Ni les qualités énergétiques escomptées. Sauf au prix de transformations coûteuses. Dès lors, le processus de dépréciation est enclenché: offre abondante, offre inadaptée aux exigences, demande en recul, prix inscrits dans une tendance baissière à long terme. Credit Suisse annonce un risque d’abandon des maisons individuelles, surtout dans les régions périphériques. En 2009, seules les villas autour de la ville de Zurich et dans certaines régions de Suisse orientale ont encore accru leur valeur.

Sur un plan plus général, l’étude de Credit Suisse pronostique que le marché suisse du logement devrait connaître en 2010 une légère hausse du taux de vacance et un recul modéré des prix. Il n’y aura pas de déstabilisation du marché comme d’autres pays en ont connu. Le loyer des constructions nouvelles devrait aussi diminuer. Par contre, une nouvelle hausse des loyers existants est probable, selon la banque. En effet, le faible taux de vacance dans les centres urbains permettra aux bailleurs de procéder à une telle augmentation, avant tout lors du changement de locataires.

Recul de l’émigration

Dans son étude, le Credit Suisse met particulièrement en avant le phénomène du ralentissement du mouvement migratoire. L’immigration de l’Union européenne (UE) en 2007 «a changé fondamentalement la donne», a souligné Philippe Kaufmann, économiste de Credit Suisse. C’est elle qui capté l’essentiel des nouveaux appartements arrivés sur le marché. Or cette clientèle étrangère issue de la libre circulation devrait reculer de 30% à cause de la crise économique. «La demande ne s’effondrera donc pas totalement, mais retrouvera simplement un niveau moyen», précise l’étude de la banque

Trop de bureaux

Pour le marché des bureaux, la demande sera faible cette année, prévoit le Credit Suisse. La suppression de quelque 9000 emplois devrait peser, surtout qu’elle coïncidera avec une forte expansion de l’offre. Une stabilisation du secteur n’est attendue que vers 2012.

Quant aux surfaces de vente, l’expansion massive des dernières années n’est pas encore achevée. Une restructuration est en cours, avec des perdants qui sont en premier lieu les petits commerces et les détaillants spécialisés dans l’alimentaire. L’emplacement jouera plus que jamais un rôle décisif, avec une forte demande dans les bons endroits.