Immobilier

Déménager pour économiser, c’est à nouveau possible

Pour la première fois depuis quinze ans, les prix des appartements à louer sont en baisse. Et le recul des loyers va se poursuivre l’année prochaine, prévoit Wüest Partner

Déménager pour économiser? Pour la première fois depuis quinze ans, c’est possible. Les loyers des appartements à louer sont en baisse. Et le mouvement se poursuit, constate Wüest Partner. Dans sa dernière étude, publiée jeudi, le cabinet de conseil immobilier parle de locataires qui sont «à nouveau en position de force».

Jusqu’à l’année dernière, ceux qui déménageaient avaient de grandes chances de payer un loyer plus élevé. A l’inverse, ceux qui sont restés dans leur appartement ont pu revendiquer des baisses allant jusqu’à 17,4% auprès de leurs propriétaires. Ceci, grâce à la baisse du taux de référence, sur lequel sont censés être indexés les contrats de bail. Ce taux est passé de 3,5% en 2008 à 1,75% en 2015.

Des locataires timorés

Voilà pour la théorie. En pratique, l’Asloca déplore le manque de réactivité des locataires. Ils sont trop peu nombreux à demander des adaptations. Par méconnaissance de leurs droits, ou par crainte de se faire mal voir par leur logeur, de figurer sur une liste rouge. Vice-président de l’Asloca, Carlo Sommaruga résume ainsi: «Certains locataires ont peur de recevoir leur congé en cette période de pénurie.»

La pénurie, justement, serait en train de s’atténuer. Tous les indicateurs le confirment: près de 158 000 objets sont actuellement mis en location dans le pays, soit 50 000 de plus qu’il y a dix ans. Les logements libres sont au nombre de 44 900, contre 31 000 en 2006. Le taux de vacance, lui, atteint 2%. Du jamais vu depuis le tournant du millénaire.

Le recul de l’immigration et la stagnation de l’emploi sont des freins à la demande. Mais cette détente est avant tout liée à la forte augmentation de l’offre, explique Wüest Partner. Les grands investisseurs, notamment les caisses de pension, continuent de miser sur la pierre, donc sur la construction d’immeubles, pour générer des rendements acceptables. Car en achetant une obligation de la Confédération à 10 ans, ils paient actuellement 0,4% d’intérêts négatifs.

Des baisses de 7% dans la région lémanique

Alors que l’Asloca vient de déposer à Berne son initiative «Davantage de loyers abordables», il se pourrait donc bien que le marché aille dans son sens. Du moins en partie. L’année 2015 aura marqué «la fin de la plus longue phase de hausse continue des loyers en Suisse», note l’étude automnale. Une hausse qui aura duré 15 ans et demi.

Lire aussi: Une initiative dit le ras-le-bol des locataires

Ainsi, entre mi-2015 et mi-2016, les loyers de l’offre ont baissé de 1,6% en moyenne Suisse. La baisse atteint même 7,2% dans la région lémanique et 8,3% dans le canton de Genève. L’année prochaine, un nouveau recul compris entre 1% et 1,7% est attendu dans les régions romandes. «Le marché n’est pas inondé pour autant, tempère Hervé Froidevaux, directeur de Wüest Partner en Suisse romande. Quelques régions présentent certes une situation de suroffre, notamment dans les cantons du Valais et de Fribourg, mais dans les grands centres urbains, tels Lausanne et Genève, la pénurie de logements abordables perdure.»

Une certitude, toutefois: «La situation devient plus confortable, en tout cas moins contraignante, pour les locataires à la recherche d’un logement». Les rotations s’accélèrent et donnent une perception de disponibilité plus importante. Les propriétaires, quant à eux, s’ils veulent éviter d’avoir des logements vides, doivent se concentrer sur des biens plus abordables et de meilleure qualité.

Un seuil critique à 2500 francs

Il n’est pas certain pour autant que cette nouvelle tendance vers un «marché des locataires» s’éternise. Avec plus ou moins de rapidité, les activités de construction seront adaptées à la demande, espèrent les auteurs de l’étude. En termes de quantité bien sûr, mais aussi au niveau qualitatif. «Les maîtres d’ouvrage sont plus amenés à prendre en compte les besoins en termes de taille, de standards et d’emplacement», notent-ils déjà.

Avis aux propriétaires: selon les données récoltées sur les sites d’annonces immobilières par la société Realmatch360, les logements les plus demandés sont ceux dont les loyers varient entre 1000 et 2500 francs par mois. Pour les autres, ils trouvent moins preneurs «parce que les attentes des propriétaires ne sont pas réalistes […] De nombreuses personnes ayant un pouvoir d’achat élevé se sont tournés vers la propriété».

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