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Départ de France et cession de sa résidence principale

OPINION. Un tribunal vient d’apporter une lueur d’espoir aux cédants qui sont devenus non-résidents depuis la mise en vente de leur bien pour qu’ils bénéficient de la même exonération que les résidents, estime Christine Wuillemin, avocat fiscaliste

Un des rares revenus exonérés d’impôt en France est celui réalisé sur la vente de sa résidence principale et ceci quel que soit le type de logement considéré. Mais attention: selon que le vendeur est encore résident français au moment de la vente ou qu’il est entre-temps devenu non-résident, il n’a pas le même traitement de faveur. Une décision récente du Tribunal administratif de Versailles considère que le second doit être traité comme le premier.

En effet, les plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques fiscalement domiciliées en France sont normalement soumises à l’impôt sur le revenu (art.150 U I du Code général des impôts) sauf si le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession, auquel cas la plus-value est totalement exonérée (art. 150U II 1°); cette exonération s’applique si la vente a lieu une fois les lieux libérés à condition qu’ils soient demeurés inoccupés et qu’elle intervienne dans un délai normal après la mise en vente (un an maximum sauf problèmes spécifiques pouvant être justifiés).

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Traitement différent pour un domicile hors de France

Un autre article du CGI (244 bis A) prévoit quant à lui que les personnes qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France lors de la cession d’un bien immobilier qui y est situé sont soumises à un prélèvement spécifique selon un taux qui varie selon que le cédant est une personne physique ou une société.

Un autre paragraphe de cet article (art. 244 bis A II 1°) exclut les non-résidents du bénéfice de l’exonération totale et renvoie à un autre article qui prévoit un régime spécifique d’exonération pour ces personnes limitée à 150 000 euros. Précisons néanmoins que ces non-résidents doivent remplir certaines conditions pour en bénéficier liées 1) à leur nationalité (pays de l’UE ou de l’EEE, y compris la Suisse, et ayant conclu une convention fiscale d’assistance administrative avec la France), 2) au fait d’avoir résidé fiscalement en France au moins deux ans dans leur vie avant la cession et 3) au fait de céder le bien dans un certain délai.

Cet article est donc particulièrement préjudiciable pour les résidents français qui sont mutés à l’étranger ou y partent en retraite dès lors que leur résidence principale ne s’est pas vendue avant leur départ.

Le cas d’une personne mutée hors de France

Dans une décision du 28 juin 2018 n°1503365, le Tribunal administratif («le TA») de Versailles a précisément eu à étudier le cas d’un couple dont le mari muté en Chine à compter du 1er mars 2013 et rejoint par son épouse en septembre de la même année avait mis en vente sa résidence principale le 22 juin 2013 mais ne l’avait vendue que le 21 février 2014 alors qu’ils résidaient en Chine.

Ce couple a fait valoir devant le TA que les dispositions dudit article 244 bis A II 1° qui ne renvoient pas à la disposition du CGI qui prévoit une exonération totale d’impôt sur la plus-value en cas de cession de sa résidence principale par un résident français «peuvent être de nature à dissuader un résident fiscal de France qui devient résident fiscal d’un pays tiers de céder sa résidence principale et, dans cette mesure, restreindre la circulation du produit de cette vente à destination de son nouveau pays de résidence. Elles constituent dès lors une restriction aux mouvements de capitaux en principe interdite par l’art. 63 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.»

Exonération même en cas de non-résidence

Le TA a donc fait droit à la demande de ce couple en relevant que l’administration n’avait pas contesté que le bien avait conservé son caractère de résidence principale puisqu’il avait été cédé dans le délai d’un an après sa mise en vente et parce qu’il était demeuré inoccupé avant sa vente. Le couple a donc bénéficié d’une exonération intégrale d’impôt sur la plus-value même s’ils étaient devenus non-résidents français au jour de la cession.

En conclusion, il semble que l’administration n’ait pas fait appel de cette décision mais il faudra s’assurer que la prochaine loi de finances rectificative pour 2018 ne modifie pas les articles incriminés par cette décision; en tout état de cause les non-résidents qui n’ont pas pu bénéficier de l’exonération d’impôt totale alors qu’ils en remplissaient les conditions et qui ont donc versé de l’impôt et des prélèvements sociaux ont deux ans suivant ce paiement pour en demander le remboursement, c’est-à-dire en 2018 pour une demande de remboursement de l’impôt payé à partir de 2016 et ainsi de suite pour les années suivantes.

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