Ces temps-ci, vu les rendements bas et les perspectives incertaines du marché immobilier suisse, les investisseurs sont enclins à se tourner vers l’immobilier étranger, qui passe pour une bonne source de diversification avec un potentiel de performance plus élevé. D’ailleurs, en 2016, les rendements nets moyens ont dégringolé suivant les régions à 3,5-3,8% dans le segment des locations directes en Suisse, contre 4-4,5% il y a quelques trimestres.

Pour ce qui concerne les locations indirectes, les 29 fonds qui forment l’indice proposent à leurs investisseurs un rendement de 2,8% seulement (état au 31.12.2016), ce qui est notamment imputable à l’agio inférieur de 27,5% en moyenne sous l’influence du paysage durablement bas des taux d’intérêt. Par ailleurs, les actions des sociétés immobilières suisses ne sont pas très avantageuses: l’agio moyen est d’environ 15,4%, le rendement de 3,85% au 31.12.2016, encore qu’on lui applique une assiette fiscale différente de celle des fonds.

Moyenne européenne de 4%

En observant les marchés voisins, on constate pour 2016 – pour des sociétés cotées de manière comparable qui proposent une liquidité élevée – des rendements autour de 2,5% (Allemagne), 2,7% (Grande-Bretagne) et 4,5% (France). La moyenne européenne est autour de 4%. Indépendamment des dividendes, il faut aussi tenir compte de l’évolution des cours de bourse des sociétés immobilières. Les performances sont très disparates: +11,7% en Suisse, +8,3% en Allemagne, +5,8% en France, -21% en Grande-Bretagne et -7,8% en moyenne européenne. Hors d’Europe, l’Asie enregistre +6,4%, l’espace Asie-Pacifique +3,7% et la moyenne planétaire est de +4,1%.

Comme dans le cas des emprunts Confédération, les rendements des obligations d’Etat de bien des pays qui ont une politique monétaire accommodante sont négatifs. La situation a incité les investisseurs à chercher de la performance dans les valeurs de substance, notamment dans l’immobilier. Mais il y a eu un tel renchérissement dans ce secteur qu’on a pu parler de surchauffe et même de survalorisation.

Selon le Real Estate Bubble Index qu’UBS a lancé en septembre 2016, bon nombre d’agglomérations sont devenues trop coûteuses. Les régions les plus risquées sont Vancouver, Londres, Stockholm, Sydney, Munich et Hongkong. Du coup, les prix immobiliers à l’étranger peuvent s’avérer surévalués tout comme en Suisse et les investisseurs doivent procéder de façon très sélective.

Diversification sectorielle

Reste que l’argument de la diversification semble quand même plaider pour l’étranger. Certes, ce qui vaut pour les actions, qui sont très liquides et relativement standardisées de par le monde, ne vaut pas forcément pour les immeubles car l’évolution des prix de ces derniers dépend plus largement de facteurs locaux tels que le poids des investisseurs institutionnels, de l’environnement juridique et du système fiscal. Chaque segment (immeuble de logement, de bureaux ou d’industrie) a ses propres caractéristiques de rendement et de risque. Depuis quelques années, on conseille par conséquent aux investisseurs une diversification sectorielle.

Dans le contexte de l’investissement immobilier suisse, de nombreux investisseurs se sont habitués à compter sur un marché relativement stable, tendant en moyenne à la hausse. Du coup, l’accent est mis le plus souvent sur des positions à long terme. A l’étranger, les cycles sont notablement plus marqués et plus courts. De ce fait, l’horizon d’investissement est plus bref et le timing pour entrer ou sortir au sein des cycles s’avère décisif pour la performance.

Ces divers facteurs indiquent que, dans l’investissement immobilier, la diversification géographique n’est pas une panacée et que le risque pour les investisseurs en francs dépasse de loin le problème du change. Si l’on s’aventure à l’étranger, on avance en terrain inconnu et, pour chaque investissement immobilier, il importe de redéfinir les critères de risque et de rendement: si l’on investit dans un REIT (Real Estate Investment Trust) ou dans un titre coté en bourse, on encourt le même risque qu’en investissant en actions, alors que le choix d’un fonds fermé, à durée de vie fixe, équivaut plutôt à un investissement dans le placement sous-jacent, soit l’immeuble lui-même.

Immeubles d’habitation recherchés en Suisse

Dans tous les cas, il convient d’interpeller les meilleurs spécialistes qui connaissent dans le détail les usages des marchés visés. Il peut cependant s’avérer intéressant de vérifier à fond le potentiel du marché local avant d’aller chercher hors de nos frontières. C’est ainsi que la plupart des investisseurs suisses, surtout les institutionnels, continuent de mettre l’accent sur le segment des immeubles d’habitation, et même souvent dans un périmètre défini proche de leur canton de domicile. Il y a donc un vrai potentiel de diversification à l’intérieur de nos frontières pour peu que l’on examine les divers segments, les diverses régions.

Pour le reste, les perspectives pour 2017 demeurent avantageuses. Même si les taux à long terme ont grimpé dernièrement, nous avons toujours affaire à un environnement de taux bas historique. C’est pourquoi le marché suisse de l’immobilier, qui se caractérise par rapport aux marchés étrangers par un taux de vacance extrêmement bas et une demande de location toujours dynamique, demeurera attrayant. Sans parler du fait qu’à l’étranger subsistent bon nombre de facteurs d’instabilité politique et économique.

Enfin, il ne faut pas oublier que la plupart des investisseurs suisses détiennent déjà pas mal d’immeubles. Dans un contexte où les logements restent attrayants et où les dépenses d’énergie doivent être limitées, nous pensons que ce sont les immeubles existants qui proposent les meilleurs rendements. Une telle approche comporte trois avantages: elle permet l’investissement de liquidités et une amélioration qualitative du portefeuille. Et elle contribue à la satisfaction des locataires