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Donato Scognamiglio: «Le cocktail immobilier sera plutôt acide»

Le marché immobilier devrait changer de tendance, prévoit Donato Scognamiglio, directeur du Centre de conseils immobiliers CIFI. La Finma se trompe de cible, à son avis, en se concentrant sur le comportement des banques et en ignorant les risques des caisses de pension

La transparence du marché immobilier est la raison d’être du Centre d’information et de formation immobilières (CIFI/IAZI en allemand) créé en l’an 2000 par Donato Scognamiglio et Philippe Sormani, à Zurich. A la tête d’une équipe de plus de 60 employés, le CIFI offre des services qu’il promet indépendants et neutres. Il publie également des indices immobiliers et offre des modèles d’évaluation et des conseils en optimisation de portefeuille. A quelques pas de la SSR, à Oerlikon, près de Zurich, Donato Scognamiglio, s’exprime sur l’avenir du marché immobilier suisse:

Le Temps: Quelle sera la tendance du marché immobilier?

Donato Scognamiglio: Le marché immobilier suisse est en phase de boom depuis vingt ans, c’est-à-dire depuis 1998. Sur cette période, les prix n’ont guère connu que la hausse, à cause du niveau des taux d’intérêt et de la forte demande liée à la croissance de la population suisse. Je m’attends à un changement de tendance dans les trois ans.

La demande est en baisse avec un repli marqué de l’immigration, sous l’effet de la reprise économique en Allemagne et ailleurs dans l’UE. De plus, la fin de la période d’argent bon marché approche. L’excès d’offre est important et le taux de vacance en hausse.

Est-ce la faute de la BNS si la demande reste forte?

L’évolution des prix de l’immobilier est partiellement imputable à la politique d’argent bon marché de la BNS. Son bilan dépasse les 800 milliards de francs. Cette abondance de liquidités est une des causes principales du doublement des prix en une décennie dans certaines régions.

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Toutefois les loyers n’ont pas doublé. Certains investisseurs institutionnels sont disposés à payer toujours plus cher le même immeuble avec le même loyer, voire moins cher, parce que les obligations de la Confédération offrent un rendement négatif ou nul. Dans un contexte de cours boursiers élevés pour les actions, investir dans le béton est tentant. Les investisseurs institutionnels, des assurances aux caisses de pension, préfèrent un rendement modeste dans l’immobilier que négatif ou nul dans les obligations.

Qu’adviendra-t-il avec une immigration en repli?

Les hypothèses d’impact de la libre circulation, établies en 2001, anticipaient une immigration de 8000 personnes par an. En réalité, le solde migratoire s’est élevé à 80 000 entrées par année. En admettant que deux personnes se partagent un logement, il en résulte un besoin annuel de 40 000 nouveaux logements. Aujourd’hui, les projets immobiliers qui se basent sur cette évolution sont nombreux, mais l’immigration a pratiquement diminué de moitié. L’excès d’offre va perdurer quelques années au moins, aggravant le taux de vacance.

Quel sera l’effet de la hausse des taux d’intérêt?

Les taux d’intérêt augmentent déjà aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Mario Draghi, le président de la BCE, promet de ne plus être aussi accommodant dès la fin 2019. Cela signifie que les taux vont croître tandis que l’offre augmente et que la demande diminue. C’est un cocktail plutôt acide. Moins pour les petits propriétaires, lesquels ne cherchent pas un objet d’investissement. Mais pour les institutionnels. Ceux qui ont acheté des immeubles à un prix qui correspond à 30-40 fois les loyers doivent procéder à des amortissements, si ce n’est pas déjà fait.

Qui va perdre de l’argent?

Ni celui qui construit l’immeuble, ni celui qui vend le terrain, ni le gérant d’actifs ne perdront de l’argent. Au final, ce seront les assurés et les jeunes qui subiront les conséquences, car ils devront renoncer à des prestations et/ou travailler plus longtemps en raison de la baisse des rendements des caisses de pension.

La baisse que vous attendez va-t-elle surprendre les investisseurs?

Les investisseurs commettent souvent l’erreur d’extrapoler le passé. Les surprises sont pourtant fréquentes (Brexit, Donald Trump). Si la conjoncture repart en Europe et s’accompagne d’une détente monétaire, la BNS pourrait réduire son bilan et augmenter ses taux. Je vous laisse imaginer ce qui se passerait dans l’immobilier si les rendements obligataires passaient de 0 à 2,5%. La correction serait massive. Tant que cette dernière n’est que comptable, le marché reste calme. Le problème pourrait devenir aigu si les propriétaires et les investisseurs devaient vendre leur bien pour des raisons de solvabilité. On risque alors une spirale baissière.

Que pensez-vous du rôle de la BNS et de la Finma qui tentent de durcir le marché hypothécaire?

Leur stratégie est compréhensible, mais ce ne sont pas les banques qui financent les immeubles à un rendement brut de 3% ou moins pour les investisseurs privés. Ce sont des acheteurs qui n’ont pas besoin de crédits bancaires comme certains institutionnels.

La Finma estime par exemple que les caisses de pension ne représentent pas un risque systémique. Mon avis est légèrement différent. De manière imagée, le marché immobilier est un peu comme sur une autoroute: les voitures qui roulent à droite à 120 km/h sont contrôlées par la Finma. Mais le regard devrait porter aussi sur les Porsche qui dépassent sur la gauche à 150 km/h. Car en cas d’accident d’une Porsche, c’est l’ensemble de la circulation qui serait paralysée.

Le Conseil fédéral vient de décider de maintenir le taux minimum LPP à 1% l’année prochaine. N’est-ce pas une invitation aux caisses de pension à investir encore davantage dans l’immobilier?

Oui, tout à fait. Certains acteurs du marché immobilier sous-estiment encore le risque de changement de valeur lié aux taux d’intérêt. Ce risque, dans le jargon financier nommé la duration, a sensiblement augmenté avec la baisse des taux des dernières années. Prenons l’exemple d’un immeuble avec des loyers de 500 000 francs pour lequel le marché payait 10 millions (rendement de 5%) il y a quelques années. Aujourd’hui, ce même immeuble s’achète à 15 millions (rendement de 3,3%). En cas de hausse des taux de 1%, l’investisseur de l’époque subirait une perte moins forte que celui qui l’achète aujourd’hui.

D’autre part, si l’immeuble est très bien situé et que la demande est forte, le propriétaire pourrait augmenter le loyer autorisé par la hausse des taux d’intérêt. Mais s’il est situé en périphérie avec un taux de vacance élevé, il ne pourra pas répercuter l’augmentation des taux sur les loyers. Le problème de l’investisseur pourrait donc devenir aigu selon les régions. Le droit de bail aide le propriétaire à augmenter le loyer uniquement si l’immeuble se situe dans des régions très recherchées.

Le taux théorique appliqué par les banques dans l’octroi des hypothèques empêche-t-il la chute du marché?

La barrière à l’entrée sur le marché hypothécaire est élevée. Avec une dette d’un million dans une banque, vous payez 15 000 francs par an pour une hypothèque à taux fixe, et encore moins pour une hypothèque libor. Mais pour obtenir ce million de la banque, vous devez présenter un revenu de 150 000 à 180 000 francs pour votre ménage. Les deux partenaires doivent donc avoir un emploi bien rémunéré. La règle de viabilité financière reste de 5 à 6%, l’équivalent de 50 000 à 60 000 francs dans notre exemple. Cela signifie que vous devez gagner trois fois plus pour que la charge ne dépasse pas le tiers des frais de financement. Pour les jeunes, c’est prohibitif. Pour 60% des Suisses locataires, il n’y a qu’un menu possible: continuer de louer.

Est-ce que vous recommanderiez la suppression de ce taux théorique?

Les banques ne peuvent pas modifier la règle des fonds propres, mais elles pourraient changer celle du taux théorique. Je procéderais à des changements mais pas sur la règle de base. Avant 2012, si vous étiez jeunes et deveniez propriétaires à 40 ans, vous aviez vingt ans pour rembourser votre hypothèque jusqu’à 65% du prix d’achat. En 2012, cette durée a été réduite à quinze ans. Pour un jeune de 30 ans pourquoi ne pas le prolonger à vingt ans?

D’autres exemples?

Les règlements portent non seulement sur le salaire dans le calcul du revenu mais aussi sur la prise en compte du bonus. Si vous demandez à trois banques différentes, le calcul de la viabilité sera trois fois différent. Je ne demanderais toutefois pas un assouplissement total. Du point de vue de l’offre, on pourrait augmenter les surfaces constructibles et bâtir plus haut. L’offre est artificiellement réduite. Seules 6% des surfaces sont constructibles. On veut tout limiter et on s’étonne que les prix soient élevés ou que les employés soient des pendulaires. D’ailleurs, le risque principal du propriétaire n’est pas le taux d’intérêt, c’est le divorce.

Observez-vous des offres plus généreuses qu’avant pour les locataires?

Les offres sont de plus en plus attractives pour les locataires. Les nouveaux immeubles qui arrivent sur le marché proposent souvent trois mois de loyers gratuits aux premiers locataires. Certains vont jusqu’à demander aux locataires de définir eux-mêmes les loyers durant les six premiers mois. La pression augmente donc sur les anciens logements et sur ceux qui sont les moins bien situés. Les locataires n’hésitent pas à déménager s’ils apprennent que les loyers baissent à proximité. En revanche, les appartements les mieux placés restent attractifs. Il en va de même des très vieux logements, lesquels rencontrent toujours une demande particulière.

Quels segments souffriront alors de la baisse?

Les immeubles de rapport feront l’objet d’amortissements si on les achète simplement en l’absence d’alternatives valables à des rendements bruts très faibles. En revanche, les prix des villas devraient rester stables en raison du rêve persistant d’habiter sa propre maison.

Est-ce que les nouvelles offres d’hypothèques par les plateformes numériques changent le marché?

Ces plateformes changent la concurrence. Auparavant, le client restait fidèle à sa banque, y compris pour un crédit hypothécaire. Aujourd’hui, l’hypothèque se rapproche d’un produit de consommation que l’on peut facilement comparer.


Profil

1970: Naissance à Berne.

1990-1994: Etudes d’économie à l’Université de Berne.

1995-1997: Post-diplôme en statistique l’EPFZ.

1994-1999: Doctorat en finance aux universités de Berne et de Rochester.

Depuis 2000: Directeur, associé et administrateur de CIFI (services d’information pour les professionnels de l’immobilier).

Depuis 2007: Membre du conseil d’administration, nommé par le Conseil fédéral, au conseil d’administration de la Centrale des lettres de gage des instituts hypothécaires suisses.

Depuis 2009: Professeur et directeur du département de finance immobilière à l’Université de Berne.

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