Immobilier

Entre Annemasse et les Eaux-Vives, la vie n’a pas le même prix

Le Léman Express va rapprocher ce quartier de Genève de la frontière. Une étude comparative de Wüest Partner pointe les implications en termes de logement. L’offre plus large et les coûts abordables en France voisine devraient pousser les Genevois à poursuivre leur exode

Lorsque le Léman Express sera sur les rails le 15 décembre prochain, huit minutes suffiront pour rallier le quartier genevois des Eaux-Vives depuis la ville haut-savoyarde d’Annemasse. Cette nouvelle proximité a donné l’idée au cabinet de conseil immobilier Wüest Partner d’effectuer une étude comparative entre ces deux «voisines», qui recensent presque autant d’habitants: 37 000 pour les Eaux-Vives, 35 000 pour Annemasse.

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Le dynamisme économique de Genève attire chaque jour 8500 travailleurs frontaliers annemassiens, ce qui représente 57% des actifs de la ville. Le niveau élevé des salaires explique ce mouvement pendulaire: le revenu moyen annuel y est de 25 000 francs selon l’INSEE, contre plus de trois fois plus dans le quartier genevois (80 000 francs). Conséquence: la cité haut-savoyarde a connu un spectaculaire essor démographique au cours des dernières décennies (+29%). Depuis 2010, cette croissance démographique s’est accélérée: +1,82% par an, contre + 0,7% pour les Eaux-Vives. «Face à une telle croissance démographique, l’activité de construction s’est intensifiée à Annemasse. On a construit 3,5 fois plus de logements à Annemasse qu’aux Eaux-Vives depuis 2010», observe Dragana Djurdjevic, économiste chez Wüest Partner.

L’étude précise aussi qu’en 2018, l’activité de construction a atteint un niveau très élevé à Annemasse avec un taux de 4,1%, contre 0,3% pour les Eaux-Vives. «Cela représente plus de 750 logements autorisés contre 355 aux Eaux-Vives qui, donc, peinent à suivre la cadence», poursuit Dragana Djurdjevic.

Un flux continu

La pénurie de logements qui affecte toujours Genève devrait inciter ses habitants à continuer à émigrer vers les communes françaises limitrophes où le taux de logements vacants est supérieur. Exemple: 7,5% à Annemasse contre 0,7% aux Eaux-Vives. Certes, Genève fait des efforts, avec 27 000 nouveaux appartements et maisons construits entre 2000 et 2017 et une multiplication de chantiers depuis 2015, mais l’effort ne comble pas les besoins d’une population en pleine croissance. Entre 20 000 et 30 000 Genevois, voire plus, résideraient en Haute-Savoie et dans le Pays de Gex (département de l’Ain), estimation qui demeure floue puisque certains ne se déclarent pas lors de leur installation. Une récente étude de Credit Suisse chiffre à 2000 les personnes qui s’installent en France chaque année, en légère baisse toutefois par rapport au pic de 2011-2012.

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Les communes françaises frontalières bénéficient, on le sait, d’une forte attractivité car le marché résidentiel y est largement plus abordable en termes de prix: 3600 francs le m2 pour un appartement à l’achat contre 15 100 francs aux Eaux-Vives en zone libre, selon Wüest Partner. Le projet O’Vives où, dit-on, «le nec plus ultra de la mobilité côtoiera le meilleur de la vitalité urbaine» a démarré côté genevois. Il intègre la gare du Léman Express, des commerces, des bureaux et services, la nouvelle Comédie et une centaine de logements. Ce qui ne devrait pas freiner l’exode des Genevois. Car Annemasse et ses environs bâtissent eux aussi, notamment autour de la gare, où l’écoquartier Etoile, qui s’étendra sur 17 hectares, proposera d’ici à 2031 1200 logements «libres, sociaux et abordables». Le Léman Express et la nouvelle voie verte réservée aux piétons et cyclistes y sont par ailleurs la garantie d’une mobilité douce.

Frustration immobilière

Devenir propriétaire est le deuxième facteur à l’origine de l’exode après une meilleure qualité de vie et avant les prix élevés des logements. Credit Suisse relève que la plupart des personnes qui quittent Genève sont hautement qualifiées, 68% ayant une formation universitaire et 35% occupant des postes de direction. Pour Wüest Partner, «même si les prix ont connu une évolution parallèle ces dernières années, le marché de la propriété privée se présente d’une façon très hétérogène en termes de prix». Alors qu’un appartement en PPE dans le canton de Genève coûte en moyenne 12 800 francs le mètre carré, il faut compter 4500 francs dans le Genevois français.

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Pour rappel, le canton de Genève affiche un faible taux de propriétaires (18,6% en 2017 pour une moyenne nationale de 38,2%, et 5% en ville de Genève), alors que, indique Credit Suisse, l’intérêt de la population pour la PPE augmente plus fortement que la moyenne suisse. D’où un légitime sentiment de frustration. Le marché français pourrait, dans ces conditions, représenter une alternative.

Hervé Froidevaux, le directeur de Wüest Partner pour la Suisse romande, se veut plus prudent: «A Genève, dans les zones dites contrôlées, les prix sont plus abordables, dans les 6000 à 7000 francs le mètre carré, et une baisse est à venir avec les constructions qui accompagnent le Léman Express aux Eaux-Vives, à Champel, aux Acacias ou au Bachet de Pesay. Cela va créer des points chauds.»

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