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Faut-il opter pour une rente ou préférer le rendement d’un appartement?

Certains assurés choisissent de prendre une partie de leur avoir de vieillesse sous forme de capital pour acheter un logement et le louer afin d’accroître leurs revenus. Une stratégie digne d’intérêt

Avec la baisse du taux de conversion, les rentes ont tendance à diminuer et les perspectives ne sont pas brillantes. L’incitation à prendre une rente diminue. C’est pourquoi, à l’approche de la retraite, de nombreuses personnes se proposent de prendre une partie de leur deuxième pilier sous forme de capital plutôt que de rente et de l’investir dans un appartement destiné à la location. Est-ce un choix risqué? Est-ce réservé aux hauts revenus?

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«Pour une personne qui s’approche de la retraite, l’achat d’un logement en propriété est un choix envisageable, mais il s’accompagne de deux risques principaux: celui de la vacance de l’appartement et, en cas d’endettement, celui d’une hausse du taux hypothécaire», révèle David Michaud, économiste immobilier à la Banque Cantonale Vaudoise (BCV).

Le risque de la vacance

Si le locataire quitte le logement, il en résulte une vacance pour l’appartement dans lequel le ménage investit. L’impact est nettement plus défavorable que si le même ménage avait acheté une habitation collective comptant plusieurs logements, explique-t-il. Par exemple, une vacance de quatre mois ampute significativement la rente annuelle de l’investisseur.

En général, il est préférable d’investir dans un petit logement, par exemple de 2 ou 3 pièces avec un loyer mensuel d’environ 1500 francs

Face au risque de vacance, l’investisseur doit réaliser un arbitrage, selon l’économiste. Soit l’acheteur privilégie un lieu très central pour son logement pour réduire le risque d’une longue vacance, mais il doit investir davantage car le prix est élevé et le rendement donc inférieur; soit il maximise le rendement et investit dans un appartement en périphérie, mais la vacance éventuelle peut être plus longue que si l’endroit était particulièrement attrayant.

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«En général, il est préférable d’investir dans un petit logement, par exemple de 2 ou 3 pièces avec un loyer mensuel d’environ 1500 francs», selon Roland Bron, directeur de VZ en Suisse romande. Cela réduit le risque de vacance par exemple par rapport à une villa ou à un appartement de luxe. La valeur d’achat de ce bien avec un loyer de 1500 francs se situe autour de 450 000 francs. L’investisseur qui choisit cette stratégie habite souvent dans un logement plus grand ou d’un standing supérieur à celui qu’il achète à des fins de rendement, précise Roland Bron.

Le risque de taux d’intérêt

Le deuxième risque est celui des taux d’intérêt, selon David Michaud. Personne ne peut prédire quel sera leur niveau dans dix ans. Mais si le taux hypothécaire dépasse le rendement de l’investissement, le rentier réalise une perte. Aux conditions actuelles de marché, le rendement net d’une propriété par étage se situe entre 2 et 3%. Si l’investisseur le finance à 20% par ses fonds propres et à 80% par un crédit, il doit prévoir des amortissements et supporter un risque de marché. Le taux hypothécaire est d’environ 1,5% pour une période de dix ans actuellement, mais quel sera son niveau dans onze ans? Le risque de mauvaise surprise n’est pas insignifiant.

En principe, une hausse des taux s’accompagne d’une reprise de l’inflation. Dans ce cas, l’investisseur est partiellement protégé par l’adaptation du loyer à la hausse des prix sur la base du taux de référence de l’Office fédéral du logement.

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L’acquisition d’un logement à but de rendement est relativement fréquente. Globalement, environ 30% des PPE sont achetées dans un tel but et 70% à usage propre, selon David Michaud. La proportion est stable depuis quelques années.

Bien évaluer tous les coûts

«De toute manière, l’acheteur doit bien connaître l’immobilier», recommande Roland Bron. Il faut savoir comment le propriétaire doit réagir si le locataire ne paie pas son loyer ou s’il y a un conflit sur le besoin de rénovation. D’une manière générale, il faut pouvoir évaluer un bien immobilier, anticiper les frais d’entretien, de rénovation, de gérance ainsi que les frais hypothécaires. L’expert de VZ donne un exemple: pour un appartement de 450 000 francs d’achat (fonds propres de 200 000 francs) et un loyer mensuel de 1500 francs (18 000 par an), les frais hypothécaires sont, sur une base de 2%, de 6000 francs, les frais d’entretien de 4500 francs, les frais de gestion de 900 francs. Le revenu avant impôts atteint 7600 francs. Le rendement brut s’élève à 3,8%. Après 2280 francs d’impôts (30%), le rendement net est de 5320 francs (2,7%).

L’acheteur doit être conscient que le potentiel de plus-value est aujourd’hui limité car les prix sont élevés. Il ne profite donc que des revenus mensuels. C’est pourquoi il est crucial qu’il anticipe correctement l’ensemble des coûts.

L’objectif de l’acheteur doit être la diversification. L’investisseur doit savoir qu’il ne peut pas consommer la fortune immobilisée dans un immeuble. Celle-ci reste immobilisée. C’est pourquoi Roland Bron recommande en principe l’investissement dans un immeuble de rendement à partir d’un avoir de vieillesse de 1 million de francs, c’est-à-dire environ un tiers au-dessus de la moyenne suisse, afin de conserver une part de fonds propres libre suffisante pour financer les besoins courants à la retraite.

Le «supplément» Airbnb

Le rentier peut également améliorer son revenu en proposant son appartement sur Airbnb. Le gain est ponctuel et survient par exemple lors d’un déménagement temporaire. Le loyer qu’il peut demander pour son appartement est alors plus élevé, mais la durée limitée. C’est une stratégie qui peut compléter le revenu mais le rendement est insuffisant pour en vivre.

Comme les taux hypothécaires sont très bas, l’achat d’un bien immobilier est «plus attrayant que jamais, mais l’investissement s’accompagne de risques importants», conclut VZ. Les banques exigent souvent une part de fonds propres plus élevée pour les biens de rendement que pour les logements à usage propre.

La plupart d’entre elles évaluent ces biens selon leur valeur de rendement, laquelle correspond au total des recettes locatives capitalisées en fonction d’un taux de capitalisation. Attention aux mauvaises surprises. «Comme la valeur de rendement est généralement nettement inférieure au prix d’achat, l’acheteur doit souvent débourser la différence à titre de fonds propres», selon VZ.

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