L’invité

Financement hypothécaire, retour sur les nouvelles exigences

Entre 2012 et 2014, la Finma, l’ASB et le Conseil fédéral ont introduit une série de mesures visant à restreindre l’accès au crédit immobilier et à éviter une bulle immobilière. Aperçu de l’ensemble des mesures et de leurs conséquences pour les propriétaires et futurs acquéreurs

Financement hypothécaire, les nouvelles exigences

Entre 2012 et 2014, une série de mesures visant à restreindre l’accès au crédit immobilier et à éviter une bulle immobilière ont été introduites

Directeur VZ Suisse romande

Les taux hypothécaires stagnent à des niveaux bas record depuis plusieurs années. Il y a 20 ans, les hypothèques Libor et fixes à 5 ans affichaient des taux compris entre 5 et 6%. Aujourd’hui, ces mêmes taux sont disponibles à respectivement 1,5 et 1% environ. De quoi inciter de nombreux indécis à franchir définitivement le pas: devenir propriétaire. Inquiétées par les risques d’une forte croissance des volumes hypothécaires qui, selon l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma), continuent de croître à un rythme supérieur à celui des revenus, les autorités compétentes ont imposé, depuis 2012, des restrictions visant un retour au calme sur le marché hypothécaire. Celles-ci reposent sur quatre axes principaux.

La première restriction concerne les fonds propres. Depuis juillet 2012, au minimum 10% de la valeur du bien immobilier doit être apportée sous forme de «vrais» fonds propres. C’est-à-dire que cet argent ne doit pas provenir du 2e pilier. Une mesure qui a provoqué de vives réactions, car le recours au 2e pilier pour le financement de l’achat d’un logement est ancré dans les mœurs et profite surtout aux personnes à bas revenu. En outre, depuis 2014, les prêts soumis à des intérêts ou remboursables ne sont plus considérés comme des fonds propres. Seuls les avancements d’hoirie, les prêts sans intérêt et non remboursables, le nantissement d’avoirs en compte, de valeurs mobilières, d’avoirs du 3e pilier et de la valeur de rachat des polices d’assurance sont considérés comme des fonds propres.

Deuxièmement, la dette hypothécaire doit être amortie aux deux tiers de la valeur du bien immobilier en 15 ans, au lieu de 20 ans jusqu’ici. De surcroît, cet amortissement doit être effectué par tranches régulières. Pour les personnes qui comptaient sur le déblocage d’une police pour amortir leur dette en une seule fois peu avant la retraite, cette possibilité n’est plus autorisée. De plus, si un couple de 55 ans achète un appartement, l’amortissement devra être effectué avant leur départ à la retraite, soit en 10 ans au lieu de 15 ans.

L’introduction du «principe de la valeur la plus basse» est la troisième restriction adoptée. L’institution de crédit est en droit d’effectuer sa propre estimation de la valeur du bien immobilier et de tenir compte de cette valeur pour l’octroi du prêt hypothécaire, si celle-ci se trouve en dessous du prix d’achat. Sinon, la banque doit prendre le prix d’achat. La différence entre le prix d’achat et l’estimation est entièrement à la charge de l’acquéreur, qui devra la financer au moyen de fonds propres ne provenant pas du 2e pilier. Cette mesure vise à éviter le financement d’objets soumis à une surenchère.

Désormais, le second revenu ne pourra être pris en considération que si la seconde personne est «codébitrice solidaire». Cela signifie qu’elle est cosignataire et coresponsable de la dette hypothécaire. De plus, les institutions de crédit hypothécaire ne prennent pas les bonus en compte de la même manière. Certaines considèrent seulement la moitié du revenu variable ou bonus, et d’autres n’en tiennent pas du tout compte.

Toute personne intéressée par l’achat d’un bien immobilier doit donc se plier aux trois règles suivantes en matière de financement immobilier: 20% de fonds propres, dont 10% minimum de vrais fonds propres; les charges (amortissement, intérêts hypothécaires à 5% et frais d’entretien de 1%) ne doivent pas excéder le tiers des revenus bruts; l’amortissement aux deux tiers de la valeur doit être effectué en 15 ans.

Prenons par exemple un bien immobilier dont le prix d’achat et d’estimation de la banque est fixé à un million (voir illustration). L’acquéreur doit apporter des fonds propres de 20% au minimum, soit 200 000 francs, dont 100 000 francs de vrais fonds propres. Pour les intérêts hypothécaires, la banque utilise un taux à long terme de 5% appliqué à la masse hypothécaire, soit 800 000 francs, ce qui représente 40 000 francs par an. L’amortissement de la dette hypothécaire aux deux tiers de la valeur d’évaluation du bien, c’est-à-dire 150 000 francs en 15 ans, équivaut à 10 000 francs par an. Et les frais d’entretien se montent à hauteur de 1% de la valeur du bien. Dans ce cas, les revenus bruts de l’acquéreur doivent être d’au moins 180 000 francs par année pour satisfaire les exigences de la banque. Même si en réalité, son bien ne lui coûtera que 34 400 francs par année, soit 2866 francs par mois.

En outre, au moment de l’achat, le futur propriétaire doit s’acquitter de frais de notaire et droits de mutation qui représentent 4 à 5% environ du bien immobilier. Mieux vaut donc avoir un peu de marge et disposer d’un budget solide avant de se lancer dans l’aventure.

Publicité