Financer sa villa d’un seul clic? Tentant mais pour des clients avertis

Conclure une hypothèque fixe à 10 ans à un taux d’intérêt de 1%, voire moins, n’est plus une chimère en Suisse. Outre la pression accrue exercée par le Brexit sur le niveau des taux d’intérêt, la multiplication des offres hypothécaire en ligne élargit le cercle des personnes susceptibles de pouvoir profiter de tarifs toujours plus bas.

A la mi-juillet, le portail de comparaison en ligne Bonus.ch, qui a lancé un nouveau service dans ce domaine fin juin, a ainsi répertorié des taux pour les emprunts fixes à 10 ans situés à 0,96% chez e-hypo.ch, une plateforme de la Banque cantonale de Schwyz, ou à 1,02% chez Swissquote, qui travaille en partenariat avec la Banque cantonale de Bâle-Campagne dans ce domaine.

Ecart de 0,3% par rapport aux offres classiques

En comparaison, les taux des hypothèques fixes d’une durée de 10 ans se situaient en moyenne à 1,5% à fin juin, contre 1,9% en début d’année, selon des données du comparateur en ligne Comparis à la mi-juillet. L’écart entre les hypothèques en ligne et celles proposées de manière classique se situe typiquement entre 25 et 30 points de base, selon le site Moneyland.ch.

Directeur de Bonus.ch, Patrick Ducret souligne qu’il faut différencier ce calcul selon les types établissements: ainsi, par rapport aux offres classiques des banques, les hypothèques en ligne sont en moyenne entre 26 et 32 points de base meilleur marché, évalue-t-il. Par rapport aux assurances, les rabais obtenus se réduisent toutefois à une fourchette de 16 et 20 points de base. Il faut aussi tenir compte du profil de l’emprunteur: «Selon la qualité des dossiers, dans certaines banques ou assurances, on peut négocier des taux plus avantageux pour des offres classiques, ce qui réduit la différence par rapport aux offres en ligne», souligne-t-il.

Pour une hypothèque fixe à 10 ans, le taux de base se situe à 1,33% chez Credit Suisse par exemple; si l’on déduit un rabais de 0,25% pour un client disposant d’un «excellent dossier», ce taux peut être ramené à 1,08% pour une offre classique de la grande banque. Au final, pour les dossiers présentant la meilleure qualité, «la différence par rapport aux produits en ligne n’est plus que de 12 à 14 points de base», relativise Patrick Ducret.

Des restrictions spécifiques sont imposées

Dans certains cas, la totalité du processus de conclusion d’une hypothèque peut être géré entièrement sur Internet, notamment chez Swissquote, Hypomat.ch ou sur le site immobilier Homegate.ch, qui travaille en partenariat avec la BCZ. Dans d’autres cas, les offres en ligne sont soumises à des restrictions spécifiques: ainsi, celle Digihyp.ch n’est proposée que pour les nouveaux clients de la Banque Coop et que pour la reprise d’une hypothèque de premier rang existante.

Jusqu’à il y a peu, ce sont surtout des établissements de taille moyenne qui avaient été pionniers dans ce domaine. Le lancement, fin juin, d’une offre en ligne par Raiffeisen, le numéro trois du marché en Suisse, renforce la tendance. La coopérative bancaire mise toutefois sur un modèle hybride: le client peut conclure une hypothèque entièrement en ligne. Toutefois, s’il a ensuite besoin d’éclaircir certains points avec un conseiller, il peut revenir dans un processus «offline» en contactant une Banque Raiffeisen. Les taux sont définis selon le profil individuel des clients, aussi bien pour les offres en ligne et hors ligne. De son côté, Credit Suisse permet seulement à ses clients de prolonger en ligne des hypothèques déjà existantes.

La plateforme Hypomat.ch, développée par la Banque cantonale de Glaris, pourrait servir de fer de lance à une multiplication des offres en ligne. Elle met à disposition sa technologie à des établissements tiers sous la forme d’une licence. La BCF l’utilise notamment dans le cadre de sa plateforme bancaire en ligne FRiBenk lancée en avril. FRiBenk évalue immédiatement la demande du client et donne après quelques minutes une réponse à propos de l’attribution du crédit hypothécaire. Un processus rapide qui permet à l’établissement de proposer un taux d’intérêt «jusqu’à 30% moins cher» par rapport à une offre conventionnelle.

Pour les profils «de qualité»

S’il est possible de conclure une hypothèque d’un million de francs ou plus, sans devoir sortir de chez soi, le tout à des tarifs imbattables, pourquoi hésiter? «Les offres d’hypothèque purement en ligne sont en général moins souples que les offres classiques», constate Patrick Ducret, notamment au regard de la tranche minimale de l’emprunt ou la capacité financière du client. «Ces offres s’adressent donc avant tout à des profils de qualité. Elles ont plus de succès dans le cadre du renouvellement hypothécaire», observe-il. Dans certains cas, comme chez Digihyp.ch, le recours aux avoirs du deuxième pilier n’est pas autorisé.

Stefan Heitmann, directeur de la société de conseil MoneyPark, qui se dit «fidèle à la philosophie du conseil personnalisé en matière d’hypothèques», souligne qu’il ne faut pas sous-estimer les difficultés d’un tel processus. «Conclure entièrement en ligne une nouvelle hypothèque reste un défi pour le non spécialiste. Un non initié peut difficilement évaluer lui-même la charge maximale de frais qu’il est capable de supporter. En outre, certains aspects importants pour une hypothèque, comme une situation d’invalidité ou de décès, ne peuvent être que difficilement intégrés dans une offre hypothécaire conclue entièrement en ligne», cite-t-il.

Au final, il n’est pas rare de voir que des clients qui avaient commencé par souscrire à des hypothèques en ligne sur un site comme Homegate ont fini par s’adresser à MoneyPark pour terminer le processus. Selon lui, le marché des hypothèques en ligne va surtout fortement progresser pour le refinancement de prêts déjà existants ou pour des objets extrêmement standardisés. Ce sera moins le cas pour les nouveaux dossiers, anticipe-t-il.

«L’emprunteur doit réfléchir si une économie de 500 à 600 francs par année est assez intéressante, au détriment du manque de conseils et de souplesse qu’offre le produit uniquement proposé en ligne», met en perspective Patrick Ducret.

Si les hypothèques en ligne sont en pleine expansion, leurs parts de marché restent encore marginales. Selon l’institut IFZ, quelque 2,4 milliards de francs de prêts hypothécaires ont été initiés ou conclus en ligne en 2015, soit une part de marché de 1,6%, contre 0,8% en 2014. Le volume d’ensemble des hypothèques existantes qui ont été conclues en ligne était de 4,8 milliards à fin 2015.