Depuis 2002, Solvalor 61 a réalisé quatre augmentations de capital. Ce fonds immobilier centré sur les logements dans l'Arc lémanique a vu sa fortune nette plus que doubler dans l'intervalle. Philippe Truan, son gérant, lance une nouvelle émission. Elle se déroulera entre le 25 juin et le 5 juillet et augmentera la fortune du fonds de 20%.

Le Temps: Comment allez-vous utiliser les près de 100 millions que vous allez encaisser?

Philippe Truan: Le fonds remboursera tous ses emprunts hypothécaires. Le solde sera utilisé pour payer une partie de nos chantiers. Nous avons cinq projets totalisant près de 90 millions de francs et 186 appartements. A ces chiffres s'ajouteront encore quelques appartements que nous construirons dans les combles d'immeubles situés à Genève.

- A l'exception d'un fonds de Swisscanto, tous les fonds immobiliers sont endettés. Pourquoi adoptez-vous une attitude différente de vos concurrents?

- Les autres fonds ont aussi diminué leurs dettes. Dans notre profession, quand vous pouvez lever des capitaux, vous ne pouvez pas acheter d'immeubles, ils sont trop chers. A l'inverse, quand les immeubles sont abordables, vous ne pouvez pas lever de capitaux, c'est à ce moment qu'il faudra s'endetter à nouveau. Il faut adopter une attitude anticyclique.

- La rentabilité des immeubles que vous construisez varie-t-elle en fonction des règlements cantonaux?

- Lorsque l'on construit des logements pour les louer, la principale donnée géographique qui nous touche est le prix du terrain. C'est lui l'arbitre. La lutte est rude, nous pouvons construire et obtenir une rentabilité raisonnable quand on paye le terrain entre 600 et 850 francs le m2. Les promoteurs qui vendent de la propriété par étage peuvent payer deux à trois fois plus, entre 1000 et 2500 francs le m2. Nous construisons dans le but d'obtenir une rentabilité brute comprise entre 6,3% et 7%, ce qui correspond à une rentabilité nette comprise entre 5,8% et 5,1%. Le rachat d'immeubles existants ne permet que des rentabilités brutes de 5% à 5,5%.

Notre programme de constructions comprend plusieurs bâtiments dans l'agglomération de Lausanne et deux immeubles dans le canton de Genève, à Versoix.

Dans cette commune, la rentabilité est comparable à celle que nous obtiendrons dans le centre de Lausanne, à Beau-Séjour. De l'ordre d'un an a été nécessaire pour obtenir le permis de construire à Versoix alors que six mois sont suffisants dans la capitale vaudoise. Mais cet allongement des délais ne péjore pas la rentabilité, car nous ne payons le prix du terrain que quand le permis est là.

- Les parts du fonds s'achètent avec une prime de plus de 50%, un record pour Solvalor et pour l'ensemble du marché suisse. Quel serait un agio raisonnable?

- Les investisseurs privés sont prêts à payer une prime plus élevée pour notre fonds car ils ne payent pas d'impôts sur le revenu des parts et quasiment pas sur la fortune qu'elles représentent. Les immeubles sont comptabilisés à la valeur qu'ils auraient si on devait tous les vendre assez rapidement. Lorsque l'on en vend un ici ou là, ce que nous faisons, les sommes obtenues dépassent de 10% à 15% les valeurs comptables, cela explique une partie de la prime. Les fonds suisses enregistrent une prime moyenne de 30%, je pense qu'une prime raisonnable serait plutôt de 10% à 20%, mais le marché a toujours raison.

- Pendant longtemps, Solvalor était le seul fonds défiscalisé. Aujourd'hui, vous n'avez plus ce monopole. De combien cela contractera-t-il votre prime?

- Il n'y a que deux nouveaux concurrents, le premier existe depuis plus d'un an. Leur arrivée n'a pas entraîné un recul de notre agio.