Bruno de Siebenthal, le directeur général du FIR, pour Fonds immobilier romand, est à la tête de ce portefeuille en immeubles locatifs depuis 1988. Son prédécesseur avait dirigé le fonds depuis sa création, en 1954. Le fonds s'inscrit manifestement dans la continuité. En Europe, il n'aurait que 9 aînés, toutes classes d'actifs confondues.

Le Temps: Lors du dernier exercice, clos au 30 juin, le rendement des fonds propres a baissé de 6,3% à 5,7%, pourquoi?

Bruno de Siebenthal:Pendant cet exercice, nous avons construit. Nous avons contracté des emprunts alors que nous n'encaissions pas encore de loyers sur ces bâtiments. Temporairement, le rendement des fonds propres baisse, il devrait encore reculer lors de l'exercice en cours et il se renforcera quand les constructions seront terminées. Tous nos travaux en cours et nos projets devraient s'achever en 2009.

- Sur les douze derniers mois, la performance de votre fonds est plus faible que celle de vos trois concurrents romands qui existent depuis plus d'un an, pourquoi?

- Nous procédons (ndlr: jusqu'à demain) à une augmentation de capital. Un recul des cours s'ensuit mécaniquement, c'est l'effet de dilution. Lorsqu'une telle augmentation est terminée, le cours se redresse à nouveau. Nous l'avions déjà constaté il y a trois ans, lors de la précédente augmentation de capital. Nous constatons aussi que notre agio (ndlr: la différence entre le prix d'une part et sa valeur comptable) est nettement plus faible que celui de deux autres grands fonds romands. Le FIR est donc moins risqué.

- Trois fonds romands ont choisi de détenir en direct leurs bâtiments, afin de payer aux investisseurs des dividendes nets d'impôts. Allez-vous faire de même?

- Non, nous allons continuer à détenir nos immeubles à travers des sociétés immobilières. La petite proportion d'entre eux qui ne le sont pas, passera sous cette forme juridique ces prochaines années. Le coût de liquidation des sociétés immobilières est élevé. Deux tiers de nos investisseurs sont des institutionnels qui ne payent pas d'impôts. Leur servir un dividende défiscalisé ne leur servirait à rien.

- L'augmentation de capital en cours amènera 94 millions de francs dans les caisses du fonds. Qu'allez-vous faire de cet argent?

- Nous rembourserons les emprunts, le Fonds immobilier romand n'aura plus aucune dette et il lui restera encore 7 à 8 millions de surplus. Nous suivons une politique anticyclique. Nous augmentons notre capital quand le marché est porteur et nous achetons des immeubles quand personnes n'en veut. L'émission en cours créera une très grande capacité d'emprunt que nous pourrons utiliser lorsque le marché s'assouplira et que d'excellentes opportunités d'achat d'immeubles construits ou de terrains se présenteront à nous. Le fonds aura la capacité d'acheter un portefeuille important. Mais nous ne voulons pas dépasser un endettement de 20%, alors que la loi permet d'aller jusqu'à 50%.

- Quand ces opportunités se présenteront?

- Actuellement, le déséquilibre sur le marché se traduit par des prix élevés, quand ce n'est pas spéculatif. Les prix sont sur le haut de la courbe, j'estime qu'elle va s'infléchir. Nous ne sommes pas pressés. La gestion d'un tel fonds immobilier ne peut se concevoir que sur la durée, bien loin des opérations de trading.

- Vous avez près de 90 millions de francs de constructions en cours dans le canton de Vaud. Où sont-elles?

- A Rolle, la deuxième partie de notre projet compte 85 logements et quelques magasins. A Cugy, nous avons loué dans le centre du village des surfaces commerciales à Migros, 37 appartements seront disponibles dès le printemps. A Aubonne, après dix-huit mois d'attente d'une décision du Tribunal administratif sur un recours; nous avons obtenu une autorisation de construire. Septante logements seront loués en été 2009.