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Dans les Rues Basses à Genève, les loyers des bureaux plafonnent à 700 francs par m2 par an, contre 910 francs en 2012
© Reuters

Immobilier

A Genève, l’efficacité prend le pas sur le prestige

Si les loyers des bureaux baissent dans la cité de Calvin, c’est en raison d’une offre abondante. Mais aussi parce que les banques n’ont jamais été aussi rationnelles, explique Robert Curzon Price, de Partner Real Estate - Knight Frank

C’est devenu une habitude. A Genève, comme à Lausanne ou à Zurich d’ailleurs, les loyers des surfaces de bureaux baissent. Entre 2011 et 2016, ils ont même reculé de 40% en certains endroits.

Comme le montrent les nouvelles cartes publiées ce vendredi par Partner Real Estate - Knight Frank, le loyer du m² dans les Rues-Basses plafonne désormais à 700 francs par an, contre 910 francs en 2012. Autour de la gare Cornavin, les prix moyens oscillent autour de 400 francs par m², contre 500 francs il y a quatre ans. Partout, dans le centre de la ville, les loyers régressent.

Depuis son bureau genevois, Robert Curzon Price a un avis bien tranché sur les raisons de ce phénomène. Pour le directeur de la société de conseil immobilier Partner Real Estate - Knight Frank, l’augmentation de l’offre de bureaux n’est pas seule en cause. Cette tendance a quelque chose de structurel. Elle est marquée par la fin de la quête absolue de l’opulence. «Lorsqu’elles reçoivent leurs clients, les entreprises veulent désormais montrer qu’elles travaillent sur leur efficacité, qu’elles optimisent, et non pas qu’elles dépensent leur argent pour des locaux prestigieux mais qui ne sont ni fonctionnels, ni rationnels.»

Des surfaces pratiques, bien agencées, modulables et faciles d’accès. Cette tendance ne vaut pas que pour les banques, précise le spécialiste. Les études d’avocats suivent le même mouvement: une tête de pont dans le centre et le reste des activités en retrait, dans un quartier moins cher.

Il cite un autre secteur, désormais important à Genève, mais qui n’a pas besoin de locaux hyper-centrés: les négociants en matières premières et les instituts financiers qui travaillent avec eux. Des activités B2B (de professionnels à professionnels) qui n’imposent pas de jouir d’une vue sur la Rade.

UBS, un cas d’école

Ces dernières années, les exemples les plus connus concernent néanmoins des banques: le déménagement de Pictet, en 2006 déjà, dans le quartier des Acacias. UBS a suivi le mouvement. Plus récemment, Lombard Odier a annoncé le regroupement de ses activités et la création de 2600 places de travail à Bellevue, sur la rive droite. Autre déménagement notable, à l’autre bout du pays: celui d’UBS, qui délocalise des centaines d’emplois de Zurich vers Bienne et Schaffhouse.

Lire aussi: UBS à Bienne: les bonnes et mauvaises raisons d’un déménagement

Ce dernier cas est un cas d’école, et non pas le début d’une tendance générale, tempère le spécialiste genevois. «Un groupe coté en bourse doit répondre aux exigences de ses actionnaires. UBS économise sur ses loyers, mais aussi sur les salaires qu’elle versera aux employés biennois.» Ceux qui remplaceront les Zurichois qui n’ont pas suivi leurs bureaux dans le canton de Berne. La bonne nouvelle, «c’est qu’UBS ne délocalise pas ces activités en Inde ou en Pologne», conclut Robert Curzon Price.

Ce qui est vrai pour les sociétés suisses l’est encore plus pour les entités étrangères disposant d’une présence locale, depuis un certain 15 janvier 2015. L’abandon du taux plancher par la Banque nationale suisse (BNS), qui a fait s’envoler le franc de 15 à 20% contre l’euro et le dollar, a soudain renchéri les charges de loyers helvétiques consolidées dans les comptes en monnaies étrangères des multinationales. Un événement exceptionnel qui a encore accentué le besoin d’optimisation immobilière.

Le CEVA et EasyJet aident Genève

Pourtant, les prévisions de Partner Real Estate - Knight Frank sont positives. La baisse des loyers entamée en 2012 devrait finir par s’inverser, affirme Robert Curzon Price. «Les prix à Genève sont désormais alignés sur ceux de Francfort, Londres ou Paris. Ce n’était pas le cas auparavant», explique-t-il d’abord.

Autre soutien à venir: la réforme de la fiscalité des entreprises. Une bonne nouvelle financière pour les locaux, qui verront leur taux d’imposition baisser, et une bonne nouvelle pour les sociétés étrangères intéressées. «Avant qu’elle n’entre en vigueur, il est encore possible de négocier des accords fiscaux», lance Robert Curzon Price.

De plus, il faut compter avec l’arrivée imminente du CEVA en 2018-2019. La perspective d’un réseau de trains urbains provoque déjà des mouvements haussiers sur les loyers, dans les zones proches des futures gares, comme à Chêne-Bourg ou à Carouge. A moyen terme, l’immobilier de bureau genevois devrait donc au moins arrêter de baisser. Et il peut de toute façon compter sur un atout unique: «Heureusement que Genève a un aéroport. Mais surtout, un aéroport qui fait office de hub pour EasyJet!»

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