Immobilier

A Genève, ces loyers que vous ne paierez jamais

L’écart entre le prix théorique et le prix réel est abyssal. Statistiquement, un 4 pièces moyen coûte 1420 francs par mois. Mais le loyer augmente de 10,9% à chaque changement de locataire

Mais qui paie ça? La lecture du Mémento statistique du canton de Genève réserve quelques surprises au locataire genevois. Dans son édition 2017, diffusée récemment, le lecteur attentif apprenait que l’appartement moyen de 4 pièces (2 chambres, 1 cuisine et 1 salon) coûte 1420 francs par mois. Le 3 pièces: 1133 francs mensuels. Décomptez encore quelque 300 francs pour un logement subventionné, à caractéristiques égales.

C’est quelque 1000 francs de moins que les annonces immobilières répertoriées sur le site Comparis.ch ou plus de 2000 francs de moins que la moyenne établie par le portail Immoscout24 (propriété du groupe Ringier, copropriétaire du Temps): 3585 francs pour un appartement de 3,5 pièces de 80 m2. Une valeur probablement influencée par la mise sur le marché d’appartements onéreux de haut standing. Dans son étude sur le marché immobilier, le cabinet Wüest Partner, calcule une valeur médiane pour un 4 pièces de 2080 francs.

Depuis 1993, une hausse de 50%

L’écart tient avant tout aux méthodes de calcul. Pour réaliser son étude sur la structure des loyers genevois, l’Office cantonal de la statistique (Ocstat) se fonde sur un échantillon de quelque 70 000 logements. «Les résultats présentés englobent toutes les durées de bail, sachant que des baux signés il y a 20 ans ont certainement un loyer inférieur à un bail signé il y a 1 an», rappelle Sébastien Blanc, spécialiste du secteur immobilier pour l’Ocstat.

Et pour cause, depuis 1993, les loyers ont augmenté de 50% dans le canton. C’est 18 points de plus que dans le reste de la Suisse, selon l’Ocstat. Une moyenne qui ne concerne que les baux mis sur le marché, alors que les hausses de loyer sont quasiment uniquement liés à un changement de locataire.

Les résultats présentés englobent toutes les durées de bail, sachant que des baux signés il y a vingt ans ont certainement un loyer inférieur à un bail signé il y a un an

Du côté de la Chambre genevoise immobilière (CGI), on souligne que ces moyennes de l’OCSTAT ne reflètent pas la situation des nouveaux baux. «Elles peuvent donc être problématiques dans le cadre de la justification des loyers, surtout lors de procédures de contestation», soutient Laure Meyer, responsable du département juridique de la CGI. A noter qu’il est, pour des raisons de confidentialité, impossible de connaître la distribution exacte des logements selon le montant du loyer.

Une analyse plus fine permet de se faire une meilleure idée de l’état actuel du marché. En 2000, un 4 pièces (près d’un tiers du parc immobilier genevois) changeant de locataire voyait – en moyenne – son loyer (sur le marché libre) augmenter de 8,2%. Le renchérissement s’est ensuite accéléré d’année en année jusqu’à atteindre +18,8% en 2010.

«Peu réaliste» par rapport au marché

Un renchérissement qui ne peut pas être vu comme une tendance, rappelle Grégory Boria, économiste-fiscaliste pour la CGI: «Les locataires ne changent pas chaque année de logement. Ce serait peu réaliste du point de vue du marché. Au demeurant, nous ne savons pas si le propriétaire a fait des travaux ou depuis quand le locataire était présent.»

Le renchérissement a par ailleurs décéléré et atteint aujourd’hui 10,9%. Conséquence notamment de la baisse des taux hypothécaires, qui limite la possibilité pour les propriétaires de hausser les loyers, mais aussi une certaine détente sur le marché du logement. Le taux de vacance est passé de 0,41% fin 2015 à 0,45% fin 2016 dans le canton de Genève. Soit une centaine de logements de plus.

Trop faible encore pour sortir de la pénurie, rappelle Grégory Boria. «L’élément clé pour permettre une baisse des loyers c’est d’augmenter l’offre de logements. Il en faudrait 2500 par an rien que pour absorber les gens qui arrivent dans le canton et les jeunes qui veulent quitter le domicile de leurs parents.» Depuis les années 2000, le gain annuel effectif de logement n’a que rarement dépassé les 1600. De quoi alimenter l’écart entre prix moyen et de marché.

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