Tout porte à croire que la pénurie actuelle de logement devrait soutenir les prix de l'immobilier à court terme et que les surprimes payées autour de l'arc lémanique et dans l'axe Genève – Lausanne – Berne – Zurich sont acquises aux acheteurs en tant que futures plus-values lors de la revente.

Le nombre de demandes de permis de construire pour l'immobilier commercial délivrées en 2001-02 pour les régions de Zurich et de l'arc lémanique est six fois supérieur au niveau de l'année 2000. L'offre actuelle de surfaces de bureau et de vente neuves, dans une conjoncture qui a de la peine à démarrer, signifiera par conséquent une baisse à court terme de prix de 10% ou plus, par exemple pour Zurich. A ces surfaces viendront s'ajouter à court ou moyen terme les surfaces vides détenues par les grandes entreprises qui se sont séparées de nombreux collaborateurs ces dernières années. Et dans la perspective d'une hausse du taux d'intérêt ne serait-ce que d'un demi-point, c'est la valeur de rendement des objets commerciaux qui en subira l'effet avec des corrections supplémentaires de 5% à 10%.

Dans l'habitat, le prix des nouveaux logements prochainement mis sur le marché ne sera que peu affecté par la hausse du taux hypothécaire puisque le plan financier des nouveaux propriétaires tiendra compte du taux en vigueur. C'est lors de la revente à moyen terme que le propriétaire risque de ne pas pouvoir récupérer la plus-value anticipée qu'il paie à présent au vendeur.

En revanche, les immeubles locatifs anciens pourraient bien ressentir les effets de la hausse du taux hypothécaire. Avec un taux de référence de 3,25% cette année, le renouvellement des anciennes hypothèques à taux fixe par exemple de 2,5% se trouvera augmenté de 1,25% dans quelques mois pour un immeuble résidentiel sur la Côte. Dans ce cas, le rendement sur les fonds propres baissera de 0,5% d'abord et la valeur de rendement sera lissée vers le bas de la fourchette pour 2004. C'est en 2005 que la hausse du taux hypothécaire produira son effet: le rendement sur fonds propres pourra baisser de 1% à 3,5% et la valeur de rendement de 5% à 7% par rapport à la valeur de rendement de 2003/2004 pour atteindre avec une baisse de 10% le niveau de 2001-2002. C'est alors qu'on va reconnaître qu'il y a bien eu des surprimes dans le résidentiel, puisque la hausse du taux hypothécaire les aura mises en évidence.