Réagir vite? Ça tombe mal, l’immobilier n’est pas le marché le plus… mobile qui soit. Pourtant, les professionnels feraient bien d’être prêts à s’adapter aux tendances que la crise sanitaire va précipiter. La mobilité, le télétravail, la consommation, la santé... Hervé Froidevaux, directeur romand de Wüest Partner, estime que c’est désormais le grand enjeu du secteur.

Le bureau de conseil et d’expertise immobilière – 220 collaborateurs à Zurich, Berne, Lugano, Genève, en Allemagne et, depuis l’an dernier, en France – vient de publier son Moniteur immobilier. Un rendez-vous de printemps traditionnel pour le secteur de la pierre, qui, cette fois-ci, ne ressemble à aucun autre. Les prix, les loyers, les taux, les négociations, les gels... La crise pose et posera bien sûr d’innombrables défis à l’immobilier.

A court terme, c’est le segment commercial qui ressent les effets les plus immédiats et les plus marqués. Et ce n’est pas sans danger pour les propriétaires. Un chiffre pour l’illustrer: les locataires de surfaces de vente et d’artisanat en Suisse versent 1 milliard de francs de loyer chaque mois à leurs propriétaires. Wüest Partner estime que 40% de ces loyers pourraient être affectés.

Lire aussi:  Le virus touche aussi les propriétaires

Depuis un mois, et depuis chez lui, Hervé Froidevaux jongle entre les demandes urgentes et les analyses à long terme.

Le Temps: Que veulent surtout savoir vos clients, depuis la mi-mars?

Hervé Froidevaux: Beaucoup de clients nous consultent pour savoir si cette situation va avoir des conséquences sur leur portefeuille immobilier. Ou sur un projet qui débute ou qui est en cours. Il n’est pas seulement question de réévaluer la pertinence des affectations (commercial, logement, industriel, etc.), mais aussi et surtout de la programmation de ces projets.

La programmation, c’est-à-dire?

La taille des surfaces, ou le type d’utilisation par exemple. Faut-il envisager d’autres types de logements? De la propriété ou du locatif? Faut-il prévoir une pièce de plus dans les appartements, pour pouvoir y installer un bureau? Faut-il miser sur les villes, ou des endroits plus verts, plus décentrés? A quel point la pendularité va-t-elle changer? Ce sont ce type de questions que l’on pose beaucoup actuellement. Cela prend du temps pour faire aboutir un projet. Nos nouveaux besoins, les promoteurs doivent donc les identifier rapidement.

Le marché immobilier n’est donc pas paralysé?

Nous sommes dans une situation exceptionnelle où les grands investisseurs doivent analyser leur portefeuille immobilier. Ne serait-ce que parce que les marchés financiers sont secoués. Donc oui, les gens continuent de travailler!

Les gens continuent d’avoir envie d’une villa ou d’un appartement en PPE. Ça reste un rêve qui, pourquoi pas, pourrait aussi être alimenté par le confinement que nous vivons

Le printemps est connu pour être la saison où l’activité immobilière est généralement la plus dense. A quel point le timing de cette crise est-il mauvais?

Le printemps est surtout la saison des transactions entre privés. C’est le moment où les vendeurs peuvent mettre en valeur leur bien, leur jardin… Et celui où les acheteurs se projettent plus volontiers dans un nouveau logement. Mais pour les professionnels, l’activité la plus intense a généralement lieu en décembre, comme dans les autres secteurs économiques, avant le bouclement des comptes de fin d’année.

Vous avez publié votre Moniteur immobilier en avril, comme d’habitude. Mais cette fois-ci, en pleine paralysie économique. Vos observations et prévisions sont-elles encore valables?

En tout cas, cette expertise semblait très attendue. Ils sont nombreux à nous avoir demandé d’évaluer les effets sur le marché de cette situation. Nous avons donc organisé un webinaire, avec des intervenants externes, pour apporter un éclairage très pratique sur la situation. Nous avons aussi livré notre propre réflexion, qui est venue s’ajouter à ce que nous avions prévu d’analyser dans notre publication, avant que cette crise ne débute – le Léman Express, le trafic de pendulaires ou les placements immobiliers à l’étranger. Mais j’insiste, c’est une réflexion, il est difficile de mettre des chiffres sur ce qu’il se passe.

Faut-il s’attendre à une baisse des prix des logements?

A court terme, avec les incertitudes sur les niveaux de revenus ou de fonds propres, il peut y avoir un effet sur la demande potentielle. Ce d’autant plus que les pertes d’emplois vont aussi faire baisser l’immigration. Il est donc possible que certains vendeurs patientent un peu, pour éviter de devoir faire un sacrifice sur le prix. Mais fondamentalement, les besoins ne vont pas changer. Les gens continuent d’avoir envie d’une villa ou d’un appartement en PPE. Ça reste un rêve qui, pourquoi pas, pourrait aussi être alimenté par le confinement que nous vivons.

Qu’en est-il des prix des immeubles?

Les investisseurs professionnels, par exemple les caisses de pension, continuent de vouloir investir dans l’immobilier. A priori, ils gardent ce qu’ils ont dans leur portefeuille. Ce n’est pas le moment d’entrer dans d’autres classes d’actifs. Dans un premier temps toutefois, on l’a vu dans les cours de bourse des sociétés et des fonds immobiliers, les investisseurs ont vendu de l’immobilier indirect. Soit pour disposer de liquidités, soit pour faire baisser la part immobilière de leur portefeuille, qui avait augmenté parce que les cours des actions ont baissé. Soit les deux. Mais depuis, le mouvement s’est un peu rééquilibré.

L’appétit des grands investisseurs pour la pierre reste donc intact?

Oui, la question des taux, toujours bas, demeure. Ceux-ci limitent les alternatives de placement.

En parlant d’alternative, l’offre va-t-elle pouvoir suivre?

Les chantiers sont arrêtés ou au ralenti. Le nombre de nouvelles constructions devrait fortement baisser. Et un frein avait déjà été observé en 2019.

Quid des loyers?

Il faut s’attendre à des baisses modérées de loyers et à une légère hausse des appartements vacants. La demande va, comme pour la propriété, souffrir des incertitudes qui pèsent sur les ménages. Nous pensons aussi que, pour les mêmes raisons budgétaires, la formation de petits ménages pourrait diminuer. Cette tendance avait jusqu’ici alimenté la demande en nombre de logements.

Dans l’immédiat, c’est donc surtout le segment commercial qui est affecté?

Oui, évidemment. Mais il est nécessaire, encore davantage que dans un contexte normal, de distinguer les différences au sein même du segment commercial.

On entend beaucoup parler de négociations sur les loyers entre des locataires commerçants qui ont dû fermer et leurs propriétaires.

Dans le domaine privé, on peut citer, entre autres, Bonhôte Immobilier, Swiss Life, Vaudoise Assurances ou Mobimo. Ces propriétaires préfèrent faire un sacrifice sur le loyer que de perdre un locataire et de devoir en retrouver un. Ils ont compris qu’il vaut mieux concéder une baisse ponctuelle et éviter le travail et les coûts de relocation.

Lire également: A Genève, bouffée d’oxygène pour les petits loyers commerciaux

On peut néanmoins imaginer que des locaux de commerçants sont désormais à vendre…

Non, dans les surfaces de vente, il y a peu de transactions actuellement. Et pas seulement parce que les acheteurs se font rares, mais aussi parce que les vendeurs ne veulent pas vendre à bas prix. Donc on se trouve dans une situation d’attente où les transactions ne se font pas.

Ce segment commercial est figé?

Non, il va y avoir des corrections de prix importantes sur une partie du segment commercial; certains bureaux, hôtels, restaurants, commerces. Mais les effets seront très différents selon les emplacements. Les petits hôtels dans les régions touristiques, ou les anciens centres commerciaux en périphérie qui ont peu d’alimentaire, vont être rudement affectés.

Les petits commerçants alimentaires locaux sont des locataires bénéfiques pour un quartier. Ils y créent de la vie, de la qualité, des rencontres. Les propriétaires doivent y penser, c’est aussi intéressant pour eux

Avec quelles conséquences sur les prix?

La prime de risque, qui avait quasiment disparu dans l’immobilier, va désormais redevenir beaucoup plus concrète. Si un acheteur s’intéresse aux types de surfaces que je viens d’évoquer, il voudra beaucoup plus que 3,5% de rendement. A défaut de pouvoir augmenter les loyers, cela signifie une baisse du prix d’entrée – du prix d’achat. Désormais, les propriétaires immobiliers vont devoir réfléchir beaucoup plus finement à ce qu’ils détiennent dans leur portefeuille. Et ce qu’il se passe aujourd’hui pourrait aussi créer de nouvelles opportunités.

Lire aussi:  Bataille d’experts autour des loyers commerciaux

A quoi pensez-vous?

Je me suis mis, comme beaucoup d’entre nous, à consommer plus local, à m’adresser aux producteurs ou vendeurs locaux. On peut dès lors imaginer que les petites surfaces de vente – pas celles qui sont prises par les grands distributeurs –, où il était difficile de trouver des locataires, deviennent désormais plus recherchées. Par de petits commerçants alimentaires locaux. Ce sont des locataires bénéfiques pour un quartier. Ils y créent de la vie, de la qualité, des rencontres. Les propriétaires doivent y penser, c’est aussi intéressant pour eux.

Les ventes en ligne ont explosé ces dernières semaines. Les investisseurs immobiliers doivent-ils aussi miser sur les surfaces dédiées au stockage ou à la logistique?

Oui, tout le monde se rend désormais compte du besoin de détenir un peu plus de stocks. Cela concerne les grands acteurs bien sûr, mais aussi les plus petits. Les grands entrepôts, que l’on trouve en Suisse en grand nombre le long de l’A1, étaient déjà des actifs intéressants. Mais désormais, la logistique du dernier kilomètre va devenir extrêmement importante. Pour les locaux situés dans les ceintures des villes, il va y avoir une augmentation de la demande.

Comme pour le domaine de la santé.

Bien sûr. On avait tendance à réduire le nombre de mètres carrés dans les hôpitaux. Mais on sait depuis longtemps que le vieillissement démographique amène de nouveaux besoins en établissements de soins ou en logements adaptés. Il faudra aussi davantage de surfaces pour les cabinets de médecin, les physios, et tous les autres services liés à la santé.


PROFIL

1974 Naissance à Neuchâtel.

2000 Licence en sciences économiques à l’Université de Zurich.

2002 Formation complémentaire en urbanisme à l’EPFZ.

2006 Ouverture du bureau de Wüest Partner à Genève.

2010 Dirige le bureau de Genève.

2013 Devient associé de Wüest Partner, puis membre de la direction générale, en 2016.

2019 Développe Wüest Partner en France, suit une formation d’administrateur.