Immobilier

Immeuble cherche locataires désespérément

Les investissements dans l’immobilier de rendement battent des records. Pourtant, le nombre de logements vides équivalent déjà à une «ville fantôme». Alors que les projets se multiplient dans les grands centres, la suroffre risque de perdurer

Michael et sa compagne ont eu deux coups de cœur. Il y a un peu plus d’un an, les deux jeunes trentenaires s’apprêtaient à quitter leur domicile familial respectif pour habiter ensemble. Dans leur short list, deux appartements à Bulle, disponibles immédiatement. Mais l’un d’entre eux avait un avantage sur l’autre. Les deux premiers mois de loyers étaient offerts. Une économie de plus de 2800 francs. «C’était une bonne surprise, nous l’avons appris lors de la première visite, raconte Michael, qui, depuis, s’est rendu compte que dans son immeuble, son quartier et dans sa région, la pratique n’est pas une rareté.

Une bulle à Bulle? Le jeu de mots est aisé mais pas gratuit. La ville fribourgeoise de 17 000 habitants est régulièrement pointée du doigt ces derniers mois, lorsqu’il s’agit de se demander si le marché des immeubles – l’immobilier de rendement, dans le jargon – est menacé par la surchauffe.

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Bulle fait partie de ces régions périphériques qui ont grandi. Tellement grandi qu’aujourd’hui il y a suroffre, notamment dans les logements locatifs. Alors les promoteurs lancent des actions ponctuelles. Les exemptions de loyer ou de charges pour quelques mois, des bons d’achat, des aides au déménagement…Les incitations informelles se multiplient depuis quelques années. La méthode a deux objectifs: faciliter la venue de locataires dans des appartements pour lesquels les candidats ne se bousculent pas, mais sans devoir afficher de baisses de loyer officielles.

«Une ville fantôme»

Mais Bulle n’est pas la seule desdites «régions périphériques» touchées par la suroffre. En 2019, pour la sixième année consécutive, les investissements dans la construction et les rénovations d’immeubles dépasseront les 20 milliards de francs. Caisses de pension, assurances, investisseurs privés: tous ceux qui en ont les moyens préfèrent miser, à risque égal, sur la pierre plutôt que sur des obligations de la Confédération dont les retours sur investissement sont proches, voire inférieurs à zéro. Les rendements des immeubles, même s’ils ont baissé ces dernières années en raison des prix d’achat élevés, se situent à environ 2%.

En dix ans, le nombre de logements offerts à la location a doublé sur le territoire suisse, de 82 000 à 160 000 unités, selon les chiffres de Wüest Partner. C’est trop pour que la demande puisse l’absorber. Résultat, à la fin de 2018, la Suisse comptait plus de 60 000 objets à louer vacants. Un record. Et l’équivalent d’une «ville fantôme de la taille de Berne ou de Lausanne», s’est amusé à comparer le patron de la Finma, Mark Branson, lors de son grand oral annuel, début avril.

Le taux de vacance s’élève désormais à 2,6%. Loin d’un point d’équilibre que les experts situent à environ 1,5%. En d’autres termes, les locataires tiennent fermement le couteau par le manche. La preuve la plus tangible, c’est l’évolution des loyers. Après des reculs de plus de 2% par année depuis 2016, ils pourraient encore baisser de 1,9% en 2019. En Suisse romande, la baisse devrait dépasser 2% dans plusieurs cantons.

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Le phénomène pourrait encore s’accentuer. Dans les centres, dont certains ménages se sont éloignés par manque de moyens – ou simplement de disponibilités – au cours de la dernière décennie, l’offre s’étend à grande vitesse. Depuis l’an 2000, il n’y a jamais eu autant de demandes de permis de construire pour de nouveaux logements dans les cinq grandes villes que sont Bâle, Berne, Zurich, Genève et Lausanne, observe Wüest Partner. «Cela augmente le risque de vacance dans des régions situées loin de ces métropoles économiques», s’inquiètent les analystes du cabinet de conseil immobilier. Ce, d’autant plus que parmi ces nouvelles offres se trouvent de nombreux logements à loyers abordables. Les projets Praille-Acacias-Vernets (PAV), à Genève, ou les Plaines-du-Loup, à Lausanne, en sont quelques exemples.

Un pari hospitalier

Pour l’instant, côté romand, les régions les plus à risque se situent en Valais. Sierre, Sion, Martigny ou Monthey, qui affichent des taux de vacance de 6 à 11%. «Aujourd’hui, déjà, dans certaines régions, l’excédent de logements est plus élevé qu’au moment de la crise immobilière des années 1990», prévient le dernier rapport de Wüest Partner.

Du côté des promoteurs, il n’y a officiellement pas de problème: «Les statistiques sont fausses, affirme Pietro Santisi, le directeur du groupe Loreto1 Trading, sis à Lausanne et Sion. Les calculs des taux de vacance incluent les chiffres des stations. Mais en plaine, le marché se porte très bien et tant les ventes que les locations demeurent soutenues.» Son antenne sédunoise se revendique comme l’un des leaders du marché en Valais avec quelque 300 appartements en location. «Nous sommes sereins, nos loyers sont concurrentiels et réalistes par rapport aux salaires.»

Sous couvert d’anonymat, un autre professionnel actif dans la même région tient un discours plus prudent, évoquant une situation «très, très sensible. Les objets mettent de plus en plus de temps à trouver preneur. En particulier dans le locatif.»

Pourquoi dès lors continuer à mettre de nouveaux logements sur le marché? Nos deux interlocuteurs valaisans font un même pari: celui des 1500 emplois que devrait concentrer, dès l’automne, l’Hôpital Riviera-Chablais à Rennaz (VD), aux portes du Valais. Soit autant de gens qu’il faudra loger, soulignent les promoteurs.

A 50 kilomètres plus au nord, le jeune couple de Bulle semble beaucoup plus serein. Il n’a pas l’intention de s’éterniser dans son 2,5 pièces et sait déjà qu’il trouvera mieux et plus grand, sans aucune difficulté. «L’offre est pléthorique», conclut Michael.

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