PSP Swiss Property s'est donné pour objectif stratégique une gestion active du portefeuille immobilier. Face à cette stratégie, les investisseurs sont partagés: d'un côté, ils reconnaissent la nécessité d'une gestion active d'un portefeuille immobilier au même titre qu'un portefeuille d'actions. D'un autre côté, beaucoup d'individus peinent à imaginer ce dont il s'agit exactement, notamment considérant l'imposition élevée des gains en capitaux sur les placements dans la pierre dans la plupart des cantons suisses, surtout pour des durées d'investissement de moins de deux ans.

En effet, la gestion active d'un portefeuille immobilier implique des transactions d'achat et de vente d'objets fréquentes. En conséquence, la taxation élevée pénalise, il est vrai, fortement ces réallocations fréquentes d'actifs. Par ailleurs, le marché suisse de l'immobilier s'avère souvent très illiquide. En outre, les outils d'analyse utilisés par les professionnels dans le cadre de la gestion d'actifs financiers (coefficients de risque «beta», corrélations, frontières efficientes…) s'avèrent d'un faible intérêt pratique étant donné la nature différente du secteur immobilier.

Reste que pour les investisseurs avec un savoir-faire et des ressources appropriés, la gestion active permet d'améliorer de façon durable la rentabilité à moyen et long terme et la valeur d'un portefeuille immobilier. Pour réussir, une telle gestion doit combiner simultanément achats et ventes, avec des interventions régulières au niveau des immeubles individuels pour ajouter de la valeur. La clé du succès réside dans l'identification et l'exploitation du plein potentiel des divers actifs et le remplacement régulier des immeubles qui ont été optimisés par des objets ayant encore un potentiel d'amélioration de leur utilisation. Le potentiel d'appréciation d'un immeuble se mesure par le taux de vacance initial, par une occupation de l'espace sous-optimale, ou par un besoin de travaux visant à améliorer l'attractivité d'un immeuble pour permettre une utilisation plus intéressante sur le plan économique.

En réalité, étant donné le temps nécessaire pour exploiter ce potentiel, ainsi que les considérations fiscales, la période de propriété des objets individuels s'étendra aussi dans le cas de la gestion active sur plusieurs années. Il est important de souligner que l'approche active ne prétend nullement surperformer systématiquement les autres acteurs du marché en anticipant les cycles du marché immobilier ou les changements structurels de la demande, ni avoir une capacité supérieure d'«acheter bas» et «vendre haut» ou détecter et exploiter des situations spéciales. Une gestion réussie d'actifs immobiliers ne se fait pas aux dépens d'autres investisseurs.

La gestion active requiert, d'une part, des compétences professionnelles et une infrastructure permettant d'appréhender les spécificités commerciales de chaque objet, et d'autre part, une flexibilité financière de l'investisseur, qui doit être en position de privilégier une rentabilité améliorée à moyen et long terme sur les revenus à court terme. Pour des investisseurs avec un soutien technique et financier limité, l'approche «acheter et garder» reste la meilleure solution.