Il est souvent évoqué la pénurie de terrains destinés à la construction d'immeubles à Genève. Pourtant, l'étude des surfaces disponibles montre que, toutes zones confondues, les surfaces existent. Encore faut-il que la zone affectée au terrain autorise la construction d'immeubles de logement. La première solution «évidente» est d'autoriser la construction d'immeubles sur des parcelles affectées à d'autres destinations, par exemple de villas. Comment inciter le propriétaire à vendre son terrain?

Il faut lui donner les moyens de se reloger. Dans le système en vigueur jusqu'à il y a peu, une valeur maximale de 550 francs par m2(pour une densité de 1) était acceptée pour la valeur du terrain dans le plan financier du promoteur. Il ne peut pas se permettre d'offrir un prix plus élevé au propriétaire du terrain. A 550 francs le m2, ce dernier ne peut pas se reloger dans des conditions similaires à celles qu'il a.

Mark Muller, président du Département des constructions et des technologies de l'information, a introduit une révision bienvenue en autorisant une valeur de terrain de 1000 francs par m2 en zone de développement 3. A cette somme s'ajoute la valeur du bâtiment construit (sans tenir compte de sa vétusté jusqu'au 31 décembre 2007). Le montant ainsi à disposition permet au propriétaire d'acquérir un bien offrant des prestations comparables à celui qu'il quitte.

Aujourd'hui, le marché genevois des appartements en propriété par étage (PPE) connaît deux grands types d'offre. Le marché libre et le marché dont les prix sont contrôlés par l'Etat, compte tenu de l'obligation de soumettre un plan financier en zone de développement.

Le cumul de la marge bénéficiaire maximale fixée, d'un coût de construction devant rester dans les limites admises par l'Etat et d'un prix du terrain «surveillé» conduit à des prix unitaires contenus. Le plan financier schématiquement se compose de trois catégories: terrain, construction et autres frais.

Le relèvement du prix du terrain, en le mettant davantage au niveau du marché libre, aura pour conséquence une diminution de l'écart des prix des PPE sur le marché entre les appartements construits en zone de développement et ceux situés en zone non contrôlée.